Petite piqure de rappel
Pour rappel, le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes. D’un côté, l’usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien. De l’autre, le nu-propriétaire qui garde le contrôle sur la chose démembrée et reçoit la pleine propriété du bien au terme du démembrement.
En ce qui concerne les SCPI, le schéma est le suivant. Concrètement, le détenteur de parts de SCPI réalise une donation avec réserve d'usufruit. En d'autres termes, le détenteur des parts donne la nue-propriété des parts et s'en réserve l'usufruit.
Pourquoi procéder à un démembrement ?
La technique est utilisée dans un souci de transmission de patrimoine tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable. Le nu propriétaire va acquérir des parts à un certain pourcentage de leur valeur actuelle. Passé les 5 ou 10 ans, il deviendra plein propriétaire de l’ensemble des parts sans aucune taxation.
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Avantages du démembrement
Ce type d’achat, va offrir plusieurs avantages :
- Vous vous constituez un patrimoine en ne payant qu’une partie du coût de la pleine propriété des parts
- A l’issue de la période de démembrement, vous percevez la totalité des revenus de la pleine propriété
- Les parts détenues en nue-propriété ne sont pas assujetties à l’ISF. Vous faites donc une économie d’ISF en sortant une partie de votre patrimoine de l’assiette taxable. Et si l’acquisition se fait à crédit, ce crédit représente un passif déductible de son patrimoine.
De son côté, l’usufruitier, lui, pourra jouir des revenus que lui octroie son droit. Donc sur l’ensemble des revenus de la SCPI. En ayant investi une somme beaucoup plus faible qu’un investissement en direct.
En plus, la donation de l'usufruit est elle aussi susceptible d'échapper aux droits d'enregistrement. Deux raisons peuvent conduire à la gratuité de l'opération de démembrement : l'abattement de 100 000 euros applicable aux transferts de richesses entre parents et enfants et la décote applicable sur la valeur de la nue-propriété. Dans le cadre d'une donation démembrée, le fisc applique un barème d'évaluation de l'usufruit établi sur la base de l'espérance de vie de l'usufruitier donateur.
