Annie et Christian, 44 et 46 ans, sont propriétaires de leur résidence principale dont ils viennent de rembourser le crédit et cherchent à réaliser un investissement pour se créer un patrimoine en vue de leur retraite. Sans prendre trop de risques, ils souhaitent obtenir la meilleure performance sur 20 ans, avec le frottement fiscal le plus faible possible (ils ont une TMI à 41%). Pour ce projet, ils peuvent allouer entre 200 et 250 euros par mois. Leur conseiller va alors leur faire une proposition d'investissement avec en projection, un taux de rentabilité interne supérieur à 10 %.
Le choix de l'investissement en colocation
Le Groupe Colocatère est une société de conseil en immobilier d’investissement, spécialisée dans un concept unique en France, la colocation meublée sous le statut fiscal avantageux du Loueur Meublé Non Professionnel.
En partant de l'idée que la colocation est devenue un mode de vie pour beaucoup de jeunes actifs, mais que les logements ne sont pas adaptés à la vie en communauté, l'entreprise lilloise propose à des personnes qui cherchent à investir, de leur trouver des biens, des maisons ou des appartements, qu'elle transformera en colocations de standing, très attractives et très rentables. Dans ses colocations, le cachet de l’ancien est conservé, chaque chambre a sa salle de bain et ses toilettes, et les espaces partagés sont décorés avec soin.
Le Groupe Colocatère propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative.
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L'investissement et le crédit
Ayant deux enfants étudiants, ils ont eu l’occasion de voir les avantages de la vie en colocation pour les locataires. Pour tout dire, Annie aurait bien voulu qu'à son époque ce type de location soit plus démocratisé, car elle se serait bien vue dans une "coloc" quand elle était étudiante.
Christian lui s'inquiète des difficultés à gérer plusieurs colocataires. Mais son conseiller le rassure vite : ils vont pouvoir déléguer totalement la gestion du bien au groupe Colocatère, spécialisé dans la colocation et habitué à gérer les caractéristiques spécifiques de ce type de location.
Christian pense surtout à la rentabilité, et demande à son conseiller de lui faire une simulation* de l'investissement.
Avec une capacité d'épargne mensuelle de 230 euros par mois et un horizon de 20 ans, Annie et Christian peuvent partir sur un investissement de 298.912 €, qui se décompose en :
- - Prix du bien : 128.000 €
- - Travaux pour adapter le bien à la colocation : 102.612 €
- - Meubles : 11.000 €
- - Foncier : 32.000 €
- - Frais d'acte 12.800 €
- - Frais d'ingénierie : 12.500 €
Dans leur bien, ils auront 3 colocataires et recevront un loyer mensuel de 1350 € (net de charges) mais hors taxe foncière (1500 € par an soit 125 euros par mois). Soit un loyer net de 1225 euros par mois.
Ils contractent donc un crédit pour 298.912 €, avec un taux à 1,6 % fixe sur 20 ans. La mensualité de remboursement s'élève à 1456 € Comme ils perçoivent 1225 € de loyers nets, cela donne un effort d'épargne de 231 euros par mois pour rembourser les mensualités.
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Fiscalité
Grâce aux travaux et à l'amortissement du bien et des meubles, le couple aura un résultat financier de 0 € donc ne payera pas d'impôt. On peut le voir ci dessous :
Les 5 premières années :
- - Recettes annuelles: 16200 euros
- - Amortissement annuel immeuble (sur 20 ans, travaux compris mais hors foncier) : 12796 €
- - Amortissement annuel meubles (sur 5 ans) : 2200 €
- - Charges annuelles (intérêts d'emprunt et taxe foncière) : Dégressives de 6190 euros la 1er année à 5345 euros la 5ème année Les 5 premières années, le résultat est négatif et le couple se créée une perte qui sera reportable par la suite
Les 8 années suivantes :
- - Recettes annuelles: 16200 euros
- - Amortissement annuel immeuble (sur 20 ans, travaux compris mais hors foncier) : 12796 €
- - Charges annuelles (intérêts d'emprunt et taxe foncière) : Dégressives de 5125 euros la 6ème année à 3485 euros la 13ème année Le résultat reste négatif jusqu'à la 13ème année et le couple continue de se créer une perte qui sera reportable par la suite
Les 7 dernières années :
- - Recettes annuelles: 16200 euros
- - Amortissement annuel immeuble (sur 20 ans,travaux compris mais hors foncier) : 12796 €
- - Charges annuelles (intérêts d'emprunt et taxe foncière) : Dégressif de 3235 euros la 14ème année à 1651 euros la dernière année
- - Utilisation des pertes reportables : Progressif de 169 euros la 14ème année à 14549 euros (le solde) la dernière année Le résultat reste négatif grâce au report des pertes.
Bilan de l'opération
Avec 231 euros d'effort d'épargne, et un apport initial de 1200 € (pour payer les frais de procuration), le couple a investi une épargne de 55.440 euros. Il a pu réaliser un investissement de 262.561 € (net de frais). Dans une hypothèse défensive, sans compter de revalorisation du prix du bien ou du loyer, le taux de rendement interne de l'opération ressort à 12,48%*
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* Simulation non contractuelle.
Hypothèses de rendement du bien : 6.17%/ an
Hypothèse de financement sur une durée de 20 ans au taux nominal de 1.6%.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
