Les SCPI en quelques briques

Plus connues sous l'appellation de « Pierre Papier », les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise.

La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).

De la pierre pour bétonner son rendement

Les SCPI offrent donc plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d’investissement à offrir encore des rendements conséquents. En effet, les SCPI restent à ce jour un support offrant le meilleur couple rendement/risque du marché avec un taux de distribution de 4,85%* l'an dernier. Cette année, il devrait tourner aux alentours des 4,70%*, selon les projections des spécialistes du secteur. Les SCPI se présentent ainsi comme une bon complément aux livrets réglementés comme le Livret A dont le rendement, à 0,75%, fait encore pâle figure ou bien au fonds euros de l'assurance-vie dont la rémunération moyenne devrait passer sous la barre des 2% cette année...

Et les assurés ont bien intégré ce changement de paradigme puisqu'ils dopent les performances de leurs contrats d'assurance-vie, avec de la " pierre papier". Avec un double avantage pour le souscripteur : une assurance-vie dont le rendement est boosté par celui de la SCPI et les bénéfices engendrés par les revenus des SCPI ont une fiscalité atténuée grâce à la douce enveloppe de l'assurance-vie. La diversification de son patrimoine est le maitre mot pour un rendement convenable...

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La fiscalité des SCPI allégée grâce à l'assurance-vie

Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.

En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d’un abattement de 4 600 euros pour une personne seule, et de 9 200 euros pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5 % actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 45,5% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%....

Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct.

L'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet ainsi de combiner un « outil de capitalisation » sans comparable et un « outil de rendement » assis sur un actif tangible. Le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance-vie et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe « assurance-vie ».

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grace à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.