Dans son étude annuelle sur les actifs, l'Institut de l'Épargne Immobilière et Financière (IEIF) compare les performances d'une douzaine de familles de placements sur 10 ans et 20 ans. Au delà de la rentabilité pure, l'Institut a également pris en compte la volatilité. Et, le vainqueur est...
TRI 10 ans
L'IEIF, spécialisé dans le suivi des actifs immobiliers et des fonds immobiliers, a choisi de comparer les performances des différentes familles de placement à travers le taux de rentabilité interne (TRI). Le TRI constitue " l'approche la plus appropriée pour mesurer [la] performance [de l'immobilier] " sur " des périodes de temps relativement longues qui intègrent un prix d'entrée, un prix de sortie et la séquence des revenus intermédiaires ", justifie l'IEIF. Pour les autres familles de placement, le TRI est calculé en se basant sur les performances annuelles moyennes avec revenus réinvestis.
Source IEIF
La période 2008-2018 s'avère donc plutôt favorable à l'immobilier. Les biens de logistique (entrepôts) et les Foncières sont en tête du classement. Les foncières sont des actions de société évoluant dans le secteur de l'immobilier. Des actions, donc particulièrement risquées, qui ont subi en 2008 la crise des subprimes avant de rebondir fortement les années suivantes. Avec les actions, l'Or est le seul placement qui a rivalisé avec l'immobilier sur cette période. Il faut dire qu'en décembre 2007, l'once valait 1000 dollars et qu'elle en vaut 1500 dollars aujourd'hui.
Au pied du podium, on trouve les SCPI (sociétés civiles de placement dans l'immobilier) avec un TRI annuel de 6.6%* (hors fiscalité) sur 10 ans. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. Les SCPI permettent donc de bénéficier des rendements et de la solidité de la pierre, sans souci de gestion et pour une mise de départ qui peut être plutôt faible.
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Performances 20 ans et volatilité
Plus intéressant, l'IEIF a également calculé les performances sur 20 ans, ainsi que leur volatilité sur la période. Ainsi, si la logistique et les foncières cotées sont toujours en haut du classement (12,72%* et 12.55% de rentabilité annuelle), l'Institut précise que ces performances ont été réalisées avec une volatilité record (15,25% et...24.45%!), là encore bien supérieure à celle des autres classes d'actifs. Inversement, les autres placements immobiliers et monétaires ont affiché des couples performance/volatilité plus équilibrés.
Quel est le meilleur placement sans risque ?
L'assurance-vie (en euros), est historiquement le placement sans risque le plus performant. Avec un TRI sur 20 ans de 3,59%*, c'est un peu mieux que les obligations (qui sont plus volatiles et surtout ne sont pas sans risque) et beaucoup mieux que le livret A. C'est le cas sur 20 ans, et c'était toujours le cas cette année alors que le livret A rapporte 0,75 % et que, selon la FFSA , le rendement moyen des fonds en euros s'est établi à 1,8%** en 2018. Et cela devrait continuer puisque le rendement du livret A a été figé à 0,75 % jusqu'en 2020 et pourrait subir une baisse à 0.5% en février.
Même si la moyenne des rendements des fonds en euros a été de 1.8% en 2018, les meilleurs fonds en euros du marché ont fait bien mieux.
Sur MonFinancier Retraite vie, le fonds en euros Suravenir Opportunités a servi en 2018 un rendement de 2,80%**nets de frais de gestion. Le fonds Suravenir Rendement, également disponible sur MonFinancier Retraite vie, a servi quant à lui un rendement de 2%** net en 2018.
A noter qu'afin de préserver cette performance, chaque nouveau versement sur le fonds Suravenir Opportunités doit comporter 40% minimum en unités de compte. Les unités de compte constituent d'ailleurs un potentiel de performance, à condition d'être prêt à ajouter une dose de risque, dans la mesure où elles ne garantissent pas le capital versé. S'agissant du fonds en euros Suravenir Rendement, depuis le 1er janvier 2019 tout versement supérieur ou égal à 500 000 ? doit être investi à 30% minimum en Unités de Compte.
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Quel est le meilleur couple rendement/risque ?
Parmi les placements qui permettent de gagner plus que le Livret A et le fonds en euros de l'assurance-vie, la SCPI (Société civile de placement immobilier) présente le meilleur rapport performance/volatilité : un TRI sur 20 ans de 9,39%* avec une volatilité très basse à 4,44%. Soit un ratio de 2,11.
Cette belle performance, associée à un risque mesuré, est tout à fait logique : non seulement, la SCPI permet de bénéficier des rendements attractifs de l'immobilier, des revalorisations ainsi que de la solidité de la pierre. Mais aussi, une SCPI permet d'acheter une part d'un parc immobilier composé de plusieurs dizaines de biens. Le risque est donc mutualisé. Et donc plus faible.
Enfin, l'offre SCPI en France est particulièrement diversifiée et peut répondre à différents objectifs : en direct ou à crédit, SCPI de rendement ou de plus-values, SCPI étrangères (pour limiter la fiscalité), SCPI fiscales (pour réduire vos impôts), SCPI en nue-propriété.
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Cumuler les meilleurs placements
Alors que l'assurance-vie (fonds en euros) offre le meilleur rendement sans risque, les SCPI proposent quant à elle un meilleur rendement, pour un risque bien maîtrisé.
Or, il est tout à fait possible de cumuler les avantages du fonds en euros et des SCPI au sein d'une enveloppe assurance-vie, pour avoir une allocation diversifiée. Sans compter que vous pouvez en plus, si vous êtes prêt à prendre des risques, investir aussi en actions (et pourquoi pas en actions foncières) pour bénéficier du placement le plus performant des 20 dernières années, même si c'est le plus risqué.
Vous voulez ouvrir un contrat avec une allocation 50% fonds en euros et 50% SCPI-SCI ? Voici nos deux recommandations :
1. Sur le contrat sans frais d'entrée MonFinancier Retraite Vie, vous bénéficiez du meilleurs fonds en euros du marché (Suravenir Opportunités), et de plus de 665 supports dont plusieurs SCPI et SCI pour investir en immobilier.
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2. Autre contrat pour profiter de l'association fonds en euros/SCPI, le contrat Netlife de Spirica : il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée sur les contrats et 0,5% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 577 supports : dont 18 SCPI, 3 SC-SCI, 7 OPCI, et 19 trackers. Surtout, le gros avantage de ce contrat est que l'assureur reverse 100% des rendements de l'ensemble des SCPI de son offre.
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Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d'une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.
En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée (à 12.8 ou 7,5 %) après application d'un abattement de 4?600 euros pour une personne seule, et de 9?200 euros pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2% actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d'imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d'imposition atteint, par exemple, 47,2% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%....
Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d'en sortir que lors d'une revente de parts acquises en direct.
L'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet ainsi de combiner un " outil de capitalisation " sans comparable et un " outil de rendement " assis sur un actif tangible. Le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance-vie et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe " assurance-vie ".
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Source IEIF : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour obtenir une performance supérieure au taux sans risque, l'investisseur doit prendre des risques et peut subir une perte en capital. Les investissements en actions, et en Or, présentent un risque de perte en capital, doivent s'envisager dans une optique long terme et porter sur une petite partie d'un patrimoine global. Leur valeur est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l'évolution des marchés financiers. Comment tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur du bien ou de la part évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.
** Taux net de frais annuels de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Pour accéder au fonds en euros Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 40 % en Unités de Compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital.
MonFinancier Retraite Vie est un contrat individuel d'assurance vie assuré par SURAVENIR, Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 440 000 000 euros. Société mixte régie par le Code des Assurances / Siren 330 033 127 RCS Brest. Siège social : 232 rue Général Paulet - BP 103 - 29802 Brest Cedex 9.
