L’Assemblée Nationale a adopté le 21 octobre 2010 un amendement au projet de loi de finances pour 2011 qui alourdit la fiscalité des plus-values immobilières du particulier.
Au jour d’aujourd’hui, sauf exonération spécifique comme la résidence principale, les plus-values immobilières des particuliers sont soumises à un taux proportionnel de 16%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 12,1%. La plus-value dégagée sur la vente fait l’objet d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de 5ème année, de telle sorte que la plus-value n’est pas imposable lorsque l’immeuble est détenu depuis au moins 15 ans. Le taux de 16% et les prélèvements sociaux s’appliquent sur le montant de la plus-value diminuée de cet abattement pour durée de détention. Mais le texte voté le 21 octobre dernier prévoit une série de mesures défavorables :
- le taux d’imposition de 16% serait majoré de trois points, pour passer à 19% ;
- les prélèvements sociaux passeraient de 12,1% à 12,3% (CSG, CRDS et autres prélèvements) ;
- les prélèvements sociaux seraient désormais calculés sur le montant de la plus-value avant application de l’abattement pour durée de détention. Ainsi, la plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble détenu depuis plus de 15 ans serait soumise aux prélèvements de 12,3% ;
- les plus-values immobilières seraient désormais prises en compte pour le calcul du bouclier fiscal pour leur montant avant abattement.
Si elles sont adoptées par le Sénat, les nouvelles dispositions impacteront les particuliers pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011, directement ou au travers de sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), et qui ne bénéficient d’aucune exonération. En pratique, cela concernera principalement les ventes de résidences secondaires et de biens locatifs.
Mais des stratégies peuvent être mises en place avant le 31 décembre 2010 pour ne pas subir cette augmentation des prélèvements :
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble autre que votre résidence principale depuis au moins douze ans : il peut être envisagé d’en faire l’apport à une SCI. A l’inverse, si vous détenez un bien immobilier depuis plus de douze ans au travers d’une SCI : une liquidation de cette SCI pourrait être envisagée.
Enfin, si vous êtes en phase d’acquisition d’un immeuble auprès d’un particulier dont la réitération de la promesse de vente est prévue en 2011 et si le vendeur est pénalisé par les nouvelles mesures, vous pourriez lui proposer d’avancer la date d’acquisition moyennant une baisse du prix.
Il faut tout de même garder à l’esprit que certaines de ces solutions engendrent des couts (droit d’enregistrement, frais de notaire notamment), et il faut alors bien analyser l’avantage par rapport à son coût pour pouvoir en valider la pertinence
