L’année 2011 a été un bon cru pour l’immobilier résidentiel mais cette tendance tend à se retourner selon la dernière étude trimestrielle du Crédit agricole. La banque verte maintient ses anticipations de la fin 2011 : selon elle, les prix de l’ancien devraient connaître une baisse de 5 % au cours de l’année. Le marché est en voie d’entamer « un mouvement de correction », la baisse des transactions, attendue à 10 %, devrait affecter le marché du neuf comme de l’ancien.
2011, un bon cru pour l’immobilier résidentiel.
Les ventes de logements anciens sont restées élevées en 2011 et ne montrent pas encore d’inflexion marquée, à l’inverse de ce que l’on observe dans le logement neuf selon Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. En France, le nombre de transactions dans l’ancien (segment qui représente trois quarts du marché), a atteint 832 000 en septembre 2011, en cumul 12 mois, soit une hausse de 12,5 % sur un an. Les transactions devraient avoisiner 830 000 sur l’année entière et retrouver les records historiques atteints en 2004-2005. La hausse serait de 6 % sur un an, après, rappelons-le, un rebond de 32 % en 2010. Les ventes ont été marquées au troisième trimestre, 216 000, +7,5 % sur un an. En revanche pour le neuf, les fortunes sont diverses. Les ventes du neuf ont pour leur sa part chuté de 13 % au troisième trimestre 2011. « Sur les trois premiers trimestres rapportés à la même période de 2010, le repli est de 15 %, précise l’étude. Sur l’année 2011, on s’achemine vers un chiffre de 102 000 ventes ». A comparer avec les 115 000 ventes de 2010 et les 122 00 ventes observées en moyenne entre 2004 et 2007. La hausse des prix a freiné les acquéreurs et les investisseurs, « ce qui conduit à des taux de rendement locatif modérés, de l’ordre de 3 % hors mesures fiscales ».
« Les nuages s’accumulent »
Mais le contexte économique s’est fortement détérioré ses derniers temps : aggravation de la crise des dettes souveraines, avec une récession technique attendue fin 2011-début 2012 et une remontée du taux de chômage à 9,7 % en moyenne annuelle en 2012, vont contribuer à ce mouvement de correction en 2012. La récente perte du triple A n’aide pas n’ont plus les investisseurs à se lancer dans l’aventure immobilière puisqu’elle devrait entraîner une hausse des taux de crédit immobilier.
Selon l’étude, « le resserrement des critères d’octroi de crédit habitat » conjugué à des « prix fortement surévalués, de l’ordre de 25 % en moyenne dans l’ancien, et de 35 % à Paris » et à « la nette réduction des incitations fiscales pesant sur les investissements locatifs, dans l’ancien et surtout dans le neuf » sont être également des « signaux négatifs » qui vont freiner les transactions…
Vers une correction du marché en 2012 ?
Ainsi, en 2012, la banque verte table sur un recul des ventes de logements de l’ordre de 10% (dans le neuf comme dans l’ancien) alors que les prix de l’ancien connaîtraient une baisse de l’ordre de 5 % en moyenne. Les prix de l’immobilier neuf, quant à eux, devraient rester orientés légèrement à la hausse. De l’ordre de 2 %, anticipe Olivier Eluère. Il n’est « toutefois question d’un effondrement » relativise l’économiste de l’étude. « Les fondamentaux du marché restent sains et les facteurs de soutien structurels vont continuer à jouer. L’effet « valeur refuge » devrait encore dominer dans un contexte de marchés boursiers et obligataires très volatils et incertains » explique-t-il. « On s’achemine donc vers une correction assez lente et graduelle » anticipe le Crédit Agricole.
