Une propriétaire d’une maison du Nord de la France a mis son bien en vente et accepté que les acquéreurs s'installent avant la signature du compromis de vente. Or, ces derniers n’ont jamais réglé la vendeuse et occupent toujours la maison…Malheureusement pour la vendeuse imprudente, sa plainte a été classée sans suite. Les acheteurs sont donc légalement considérés comme des occupants sans droit ni titre. Pour éviter de se retrouver dans cette situation des plus fâcheuses, voici quelques conseils à suivre…
La remise anticipée des clés:
Légalement parlant, il est possible pour un acquéreur de se voir remettre les clés avant la signature de la vente définitive. C’est une prise de jouissance anticipée. Elle se présente souvent lorsque l’acquéreur a obtenu son accord de prêt et que la date de signature approche. En effet, ce dernier souhaite parfois procéder aux premiers travaux et entreposer ses cartons. Mais cette pratique est déconseillée à bien des égards…
Principal risque de cette pratique, qui a été évoqué en préambule de cet article, le vendeur risque d’avoir un occupant sans droit ni titre dans les lieux. L'acquéreur peut en effet se voir refuser son prêt et se maintenir malgré tout dans les lieux. Pour limiter ce risque, la date d'entrée dans les lieux doit toujours être postérieure à l'obtention par l'acheteur de son prêt.
En cas de non-réalisation de la vente, le vendeur risque également de se retrouver avec un bien en chantier sur les bras si l’acquéreur a commencé des travaux par exemple. Si ce dernier est confronté à un effondrement ou s'aperçoit d'un défaut de construction, il peut se raviser et même demander une indemnité pour les travaux accomplis.
Les précautions à prendre contre les risques de remise anticipée des clés:
Si malgré tout, le vendeur prend le risque de remettre les clés avant la signature devant notaire, quelques précautions sont à prendre. Les deux parties s’accorderont ainsi à signer rédiger une « convention d'occupation anticipée ». Bien qu’il soit possible de rédiger ce document sur papier libre, il est préférable d’avoir recours à un notaire. Ce dernier pourra vous préparer une convention à faire signer entre les parties indiquant avec clarté les droits de l’acquéreur mais également ses engagements.
• établir un état des lieux contradictoire
• assurer l'immeuble vendu contre les risques liés à son occupation
• prendre en charge le coût de toutes fournitures et contrats d'abonnement pour le service de l'eau, gaz, électricité, etc... mais également le prorata de taxe foncière et de charges de copropriété à compter de sa prise de possession
• ne faire aucun travaux dans l'immeuble vendu
• libérer les lieux de sa personne et de son mobilier, et restituer immédiatement les clés au vendeur si l'acte de vente n'était pas régularisé à telle date
• prévoir le versement d’un dépôt de garantie et d’une astreinte journalière
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