En 2017, la France est devenue championne du monde des prélèvements obligatoire. Mais si la France est à la première place, c'est surtout avec son niveau très élevé de cotisations sociales. Un prélèvement qui n'est pas un impôt puisqu'il s'agit de cotisations en échanges de prestations (retraite, chômage, maladie) pour les salariés. Sauf quand il s'agit de prélèvement sociaux sur les revenus du patrimoine. Comment alors éviter ces prélèvements ?
Champion du monde
Selon le dernier rapport de l'OCDE, la France est le pays où les prélèvements obligatoires sont le plus élevés. Avec un taux de 46,2 % du PIB, nous détrônons cette année le Danemark et ses 46 % du PIB. En moyenne, la pression fiscale est de 34,2 % dans les pays de l'OCDE.
Selon un rapport parlementaire consacré au budget 2019, les prélèvements obligatoires ont dépassé pour la première fois la barre des 1 000 milliards d’euros en France en 2017. La première recette fiscale de l’État est la TVA, avec 160 milliards d'euros de recettes réparties entre l’État, les régions et les administrations de Sécurité sociale. L'impôt sur le revenu (73 milliards) et l'impôt sur les sociétés (36 milliards) arrivent loin derrière,
La France ne se distingue pas particulièrement par le poids de l'impôt sur le revenu. Les recettes issues de cette taxe ne représentent que 18,8 % du total, contre 23% en moyenne dans les pays de l'OCDE
Par contre, les cotisations sociales sont particulièrement élevées. Elles ont rapporté à la France 372,4 milliards d'euros en 2016, dont 248,7 milliards payés par les entreprises. A cela s'ajoute aussi la CSG-CRDS, de 107 milliards d'euros, qui ne correspondent à aucune branche de prestations sociales.
La France dispose d'un des meilleurs systèmes de protection sociale au monde: Chômage, retraite, maladie, etc.. tous ces avantages ont un coût et il est donc logique d'avoir un niveau aussi élevé de cotisations sociales. Quand on vous prélève des cotisations retraites ou maladie sur votre salaire, c'est pour pouvoir plus tard assurer votre salaire en cas de maladie et vous payez une pension retraite.
Mais le problème, c'est que toutes les cotisations sociales payées par les Français n'offrent pas des prestations sociales supplémentaires. On pense en particulier aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, que vous payez sans avoir aucun droit social supplémentaire.
Pas de revenu, pas d'impôt (ni prélèvement sociaux) : pensez à l'acquisition de SCPI en nue-propriété.
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Un impôt nommé prélèvements sociaux
C'était l'une des propositions fortes de la campagne d'Emmanuel Macron pour le pouvoir d'achat : supprimer les cotisations salariales pour le chômage et la maladie. Les cotisations salariales à l'assurance maladie représentent 0,75% du salaire brut, celles pour l'assurance chômage, 2,4% de ce même montant. Les supprimer entraîna donc une augmentation de la fiche de paie équivalente à 3,15% du salaire brut. Mais dans le même temps, pour financer cette mesure, la Contribution sociale généralisée (CSG) a augmenté de 1,7 point. Celle-ci étant calculée sur 98,25% du salaire brut, une hausse de 1,7 point ferait grimper de 1,67% le montant de CSG à régler. Au final, le gain sur le salaire serait donc de 1,48% pour un salarié classique.
Si la hausse de la CSG devrait être compensée, au pire avec un léger différé, pour la plupart des revenus d'activité, la hausse des prélèvements sociaux va surtout être subie par les épargnants. En effet, la France est le seul pays développé à prendre des cotisations sociales sur le patrimoine (revenus fonciers, revenus des capitaux mobiliers,...).
Il faut dire qu'en France, on a créé des cotisations sociales qui ne correspondent pas à une branche de protection (maladie, vieillesse, chômage) : La CRDS qui a pour but de résorber l’endettement de la Sécurité Sociale, et la CSG, entrée en vigueur en 1991, afin de diversifier le financement de la protection sociale. Des prélèvements de 8 % qui s'appliquent sur les revenus du travail ET les revenus du patrimoine. Et pour couronner le tout, depuis 1998, les gouvernements ont créé des nouveaux prélèvements sociaux (financement des retraites, RSA,…), et appliqué des augmentations, qui ne concernent que les revenus du patrimoine... Les prélèvements sociaux, ce véritable impôt auquel les épargnants ne peuvent échapper dès lors qu'ils ont des revenus est aujourd'hui à 17,2 % sur les revenus du patrimoine.
La nue-propriété : pas de revenu, pas de prélèvement...
La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Historiquement, détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 75% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 75 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison :pas d'ISF (ou d'IFI) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la hausse des prélèvements sociaux (car pas de revenu) sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :
- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basée sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !
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LMNP : Profitez de l'amortissement
Il existe une solution pour avoir des revenus immobiliers sans payer d'impôt (ni IR, ni prélèvements sociaux) !
Lorsque l'on parle d'investissement locatif, on envisage souvent l'achat d'un bien immobilier « nu ». Mais la location en meublé offre aux propriétaires un cadre fiscal ultra-avantageux, avec en plus d'autres atouts (meilleur rentabilité, bail plus court, récupération TVA...).
L’administration fiscale considère que la location meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, cela signifie que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l’illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu.
Ainsi, à loyer identique, la base imposable du loueur en meublé sera beaucoup plus faible voire nulle. La hausse des prélèvements sociaux de 1,7 point a directement affecté les revenus fonciers mais sur les BIC la hausse de la CSG est minime voire même indolore.
Pour investir dans une bien meublé, nous conseillons de privilégier un bien dans une résidence étudiante : La demande est croissante, le ticket d'entrée raisonnable et la gestion est assurée par le gestionnaire du bien.
>> Je souhaite en savoir plus sur les avantages d'un investissement LMNP en résidence étudiante
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