Pendant la recherche d'appartement, le principal critère pour un locataire est le prix du loyer, en plus de l'emplacement où est situé l'appartement tant convoité. Si le loyer est connu dès la signature du bail, il a vocation à évoluer au fil du temps. Mais sur quelle base le loyer est-il revalorisé ?
L'indexation du loyer : mode d'emploi
L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe la hausse maximale qu'un propriétaire est en droit d'exiger à son locataire, lorsque celui-ci occupe son logement depuis au moins un an et que le bail stipule une clause d'indexation. L'indice est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C'est l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'INSEE, qui est chargé de publier cet indice quatre fois par an.
Comment calculer l'indice ?
C'est au moment de la signature du bail que le bailleur et le locataire vont compléter la clause d'indexation prévue dans le contrat de location. Avant de signer un contrat de location, le bailleur et le locataire vont donc se renseigner pour connaître le dernier indice publié à la date à laquelle ils s'apprêtent à signer, afin de compléter la clause à l'aide du trimestre de référence et de la valeur de l'indice de la façon suivante :
Loyer en cours x (IRL du trimestre en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente)
Dans la pratique, l'IRL du troisième trimestre 2012 va s'appliquer aux révisions de loyers entre le 16 septembre et le 15 décembre. Si le propriétaire décide de l'appliquer, le nouveau montant du loyer exigé sera le suivant :
L'indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee a progressé de 2,15 % au troisième trimestre 2012 à 123,55.
Dans le cas d'un loyer à 1 500 euros, le montant du nouveau loyer ne pourra donc pas excéder : 1 500 x (123,55 / 120,95) = 1 532,24 euros.
Comment pratiquer l'indexation ?
Les clauses d'indexation prévues dans les contrats types prévoient habituellement que cette indexation ait lieu « automatiquement » à la date anniversaire. Le propriétaire peut aussi décider de ne pas réviser chaque année le loyer. Dans ce cas, la clause d'indexation est retirée du contrat. Le loyer est fixé au départ pour tout la durée pour laquelle que le locataire restera, et le propriétaire ne pourra pas exiger de révision. Mais le propriétaire peut tout simplement avoir oublié de pratiquer cette augmentation. Et le droit lui offre la possibilité de réclamer rétroactivement cette augmentation dans la limite de 5 ans. Pour ce faire, le propriétaire doit appliquer les indices en vigueur au moment où les loyers auraient dû être réclamés.
