De nombreux propriétaires sont victimes d’impayés de loyer. Comment prévenir et faire face dans cette situation ? Il s’agit d’un sujet plus que d’actualités, la trêve hivernale, période pendant laquelle les expulsions sont interdites venant tout juste de débuter. Cette trêve a été instaurée dans un souci de protection du locataire et afin qu’il ne se retrouve pas à la rue en hiver en cas de difficultés financière. Elle court du 1er novembre au 15 mars.
L’éventualité d’un loyer non payé est le cauchemar de plus d’un propriétaire bailleur. Beaucoup d’entre eux se retrouvent en effet en difficulté personnelle alors qu’ils doivent répondre à des frais ayant vocation à être remboursés par les loyers. En outre, et bien qu’il ne s’agisse pas dans la plupart des cas de mauvaise volonté du locataire, il n’est pas aisé de faire partir un locataire et/ou d’obtenir un paiement de sa part. Un locataire qui contrevient à ses obligations (le paiement du loyer entre autres), ne respecte pas loi du 6 juillet 1989 et peut donc faire l’objet de poursuites. Seulement, les procédures de recouvrement de loyer, voire d’expulsion sont longues et coûteuses. Il peut par ailleurs être plus éthique et dans l’intérêt des deux parties de trouver un arrangement à l’amiable (accorder par exemple un délai de paiement), ou de demander directement à son locataire des explications sur sa situation avant d’envoyer un huissier.
Une étude récente de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) nous éclaire sur les impayés de loyers après avoir questionné 1800 bailleurs et locataires de 32 départements. Ainsi, les locataires sujets à des impayés de loyer sont des personnes isolées dans 45% des cas. Un impayé est la conséquence directe d’une baisse des ressources suite à un évènement imprévu dans 70% des cas. Enfin, il est bon de savoir avant de s’engager dans un investissement locatif que la dette moyenne est de 2600€ par locataire dans les zones de marché tendu. Un numéro vert a été mis en place par l’ANIL afin d’aider les propriétaires et et locataires en difficultés (0 805 160 075).
Pour tenter de recouvrer ses loyers voire à terme d’expulser le locataire, il convient de suivre une procédure stricte (saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire, recouvrement des loyers, peuvent s’avérer inutiles en cas d’insolvabilité du locataire).
Il faut en premier lieu demander à un huissier de délivrer un commandement de payer au locataire, qui dispose alors de deux mois pour régulariser sa situation. Suite à un deuxième commandement de payer resté infructueux, le propriétaire peut demander en justice la résiliation du bail. Or, il est possible que le locataire bénéficie de délais.
Une fois la résiliation du bail prononcé par le juge, le locataire a l’obligation de quitter les lieux dans les deux mois, hors période de trêve hivernale ou si obtention d’un délai supplémentaire.
Puis, le propriétaire peut demander l’aide d’un huissier qui demandera l’intervention de la force publique. La force publique est cependant souvent récalcitrante à une telle intervention. Le propriétaire peut alors déposer un recours auprès de la préfecture afin d’être dédommagé à hauteur des loyers non perçus à compté de la date d’expulsion.
Ces procédures peuvent durer deux bonnes années, pendant lesquelles le propriétaire peut lui aussi être en difficulté financière.
Une assurance contre les impayés de loyer est une solution à envisager en prévention des impayés, coûtant 3% à 4% du montant des loyers. Souscrire une Garantie des Risques Locatifs (GRL) auprès d’un assureur agréé par l’Etat ou une Garantie Loyers Impayés (GLI). Les assureurs ne prenant en charge que les locataires ne présentant que peu de risques, il est important de demander au locataire des renseignements prouvant sa solvabilité. L’assurance a bien sur une limite de remboursement prévue dans le contrat (70000€ pour la GRL). Il convient donc de bien se renseigner puisque certaines prévoient également des mois de franchise, ou non indemnisés. En contrepartie, il ne faut pas oublier que la souscription d’une telle assurance interdit au bailleur de demander au locataire la production d’une caution d’un tiers.
