Vous hésitez à vous lancer dans une acquisition immobilière à crédit ? Trop complexe, trop chère, pas assez rentable ? Ces deux exemples devraient vous faire changer d'avis. Ils vous montreront que sans souci de gestion, sans apport, et avec des mensualités pratiquement (voire totalement) autofinancées par les loyers reçus, on peut se construire un patrimoine immobilier conséquent et donner du levier à son épargne.
Pourquoi investir en SCPI... à crédit
Avec près 5 milliards de collecte en 2018, les SCPI attirent toujours de nombreux épargnants séduits par ce véhicule qui permet d'investir sur de l'immobilier physique sans souci de gestion et pour une mise de départ faible. Malheureusement, il est souvent difficile pour les épargnants de trouver un financement pour investir en SCPI, surtout sur des SCPI de qualité.
Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).
Hors SCPI fiscales, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) moyen des SCPI a été de 4.35%* en 2018 auquel il faut ajouter 1.8%*. En effet; selon l'ASPIM, la valeur du prix moyen d'une part de SCPI a grimpé de 1.8%* en 2018.
Grâce à l'effet de levier du crédit, un particulier peut se construire un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée majoritairement, dans un premier temps, par la banque.Certes, le particulier va devoir ensuite financer cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être en partie remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif, en limitant la facture fiscale. En effet, face au durcissement de la fiscalité, l'épargnant a tout intérêt à financer son acquisition à crédit. Il pourra déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée. Le schéma est idéal pour les personnes en activité, qui se situent dans une tranche marginale d'imposition élevée.
Étant un véhicule immobilier avant tout, il est possible d'investir en SCPI via un crédit immobilier. Cela permet alors de bénéficier d'emprunt sur une période longue, à des taux actuellement très intéressant et de bénéficier ainsi d'un fort effet de levier. Vous profitez alors d'une opération d'investissement immobilier à crédit, sans soucis locatif, et sans frais de notaire.
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Exemple 1 : Corum XL à crédit hypothécaire : l'investissement auto-financé
La SCPI Corum XL, 3ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, offre deux avantages : Tout d'abord, il s'agit de la SCPI la plus rentable du marché, avec un TDVM 2018** de 7.91% bruts. Ensuite, la SCPI investit hors de nos frontières. Ce qui signifie, en plus d'une diversification des investissements, que la fiscalité est beaucoup plus douce que pour les investissements français : Tout d'abord, il n'y a pas de prélèvements sociaux (17.2% pour les investissements français). Ensuite, les taux d'impôt sur les revenus à l'étranger sont généralement plus faibles. Enfin, pour la part de revenus qu'il faut déclarer en France selon la convention fiscale, le contribuable bénéficie d'un crédit d'impôt en France. Si on se base sur un taux moyen d'impôt de 20% (dans la pratique, il est généralement plus faible mais difficile à calculer car il dépend de plusieurs facteurs notamment la répartition géographique des investissements), le rendement net serait de 6.33%* !Avec un tel rendement, les loyers versés, nets d'impôt, vont permettre de financer la totalité des mensualités d'emprunt qui ont permis d'acquérir cette SCPI.
Rares sont les offres de SCPI à crédit qui permettent de financer les SCPI de Corum. Mais nous en avons trouvé une : Cette offre est destinée aux détenteurs d'un patrimoine immobilier net ( net = valeur du bien moins crédits restant à payer sur le bien) et qui sont prêts à mettre en hypothèque ce bien. Une contrainte importante donc : Vous ne serez plus libre de vendre votre bien pendant la durée du crédit. Mais qui dit contrainte forte, dit récompenses élevées : cette offre multiplie les atouts :
Durée d'emprunt large de 6 ans à 35 ans ! - Conditions d'âge peu restrictives : Possibilité d'emprunter jusqu'à 80 ans ! - Des taux très compétitifs : 1,5 % jusqu'à 15 ans ! 1,85 % de 15 à 25 ans et 2,55 % au delà de 25 ans - Les frais de dossier (2,10 % max 1900 euros) sont financés par le crédit - Assurance libre (délégation) - Sans apport, et avec un effort d'épargne mensuel allant de quelques centaines d'euros à.... 0 euros !
Exemple:
Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Corum XL (TDVM** 2018 de 7,91 %), sur 25 ans, avec un taux d'assurance à 0,35 % , les revenus de la SCPI sont supérieurs aux mensualités du crédit, de 191.57 euros par mois. Si on tient compte de la fiscalité (hypothèse de taux net à 6.33%), les revenus nets de la SCPI seraient supérieurs aux mensualités de crédit de 59.91 euros par mois.
Vous n'avez donc aucun effort d'épargne pour rembourser le crédit. Vous touchez même près de 60 euros nets par mois !
A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise.
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Exemple 2 : 2 SCPI, 1 crédit, zéro souci
Pour ceux qui n'ont pas de bien immobilier à hypothéquer, il reste possible d'investir à crédit dans des SCPI de qualité et avec des conditions avantageuses, grâce au crédit en nantissement (vos parts sont nanties et servent de garantie)
Pour un financement de plus de 200 000 euros, il est possible d'investir en partie (50 % maximum) sur la SCPI Novapierre Allemagne, première de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI. Le reste est investi sur la SCPI Primovie, qui est également de bonne qualité (9ème de notre palmarès).
Pour un financement supérieur à 75 000 euros (sans apport), le taux est de 1,90% sur 10 ans, 2,30 % sur 15 ans, 2,55% sur 20 ans et 2,70% sur 25 ans. Les frais de de dossier sont compris entre 900 ? et 1290 ? (selon le montant) + entre 600 ? et 1000 ? de frais de garantie (selon le nombre de SCPI financées).
Exemple:
Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Primovie (TDVM ** 2018 de 4.5%) et 100 000 euros de la SCPI Novapierre Allemagne (TDVM** 2018 de 4,89 %) sur 25 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 159,20 euros (hors assurance et hors fiscalité). L'assurance est facultative. Si on tient compte de la fiscalité (hypothèse TMI de 30%), l'effort d'épargne réel serait d'environ 330 euros par mois pendant 25 ans. Soit 99 000 euros sur 25 ans. Pour obtenir un capital final de 200 000 euros (hors revalorisation).
Une offre très compétitive pour ceux qui veulent investir en SCPI à crédit mais ne peuvent pas mettre un bien en hypothèque.
A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise
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Communication non contractuelle à but publicitaire* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
