Détenir ou non sa résidence principale est l'une des préoccupations majeures pour bon nombre de nos compatriotes. La culture de la résidence principale est un héritage des années 70-80 ; et le précepte " avoir son propre toit " est aujourd'hui toujours ressenti avec force et transmis avec bienveillance par la génération des " possédants ". Pourtant, si l'histoire conforte et donne raison à cette génération dans l'évidence de la quête de leur RP, tout n'est pas aussi tranché aujourd'hui.
1 - Pourquoi la question d'acquérir sa résidence principale se pose-t-elle ?
" Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire ? " Il y a trente ans, ce débat n'existait pas. Acheter sa résidence principale se présentait comme une évidence et s'inscrivait dans un projet de vie bien réglé. Avoir " son propre toit " et ne pas " jeter l'argent par les fenêtres dans un loyer " tombaient sous le sens. Mais c'était il y a trente ans. Une éternité tant le contexte économique, les moeurs et les habitudes de consommation ont radicalement changé. " Faut-il toujours acheter sa résidence principale ? " Dans certains cas, la réponse mérite d'être nuancée...
On constate actuellement une évolution de paradigme générationnel qui lie ou plutôt sépare les générations ("les plus de 70 ans" vs "les moins de 30 ans") vis-à-vis de la résidence principale. A raison, les générations précédentes ont cherché à transmettre une idée forte, un conseil à la génération qui les suit. Si les jeunes ont bien reçu cet héritage culturel, le contexte et les conditions actuelles ne font pas sonner comme une évidence le sujet de la résidence principale pour eux. Une forme d'inconfort de décision s'est installée, un tiraillement entre l'héritage et la réalité du monde dans lequel ils vivent qui engendre un questionnement légitime.
1.1 Des facteurs de rigidité différés
1- Parce que l'installation dans le monde professionnel est plus tardive
La plupart des salariés actifs seront amenés à changer plusieurs fois de métier et de lieux de vie tout au long de leur carrière Selon l'INSEE, un salarié changera 4,5 fois de job dans les premières années de sa vie professionnelle. Conséquence directe : besoin de souplesse, de réactivité, résilience à la sédentarisation géographique. Le manque de visibilité et cette propension à bouger sont incompatibles avec l'achat de la résidence principale, qui ne peut s'envisager qu'à long terme.
2- Parce que la stabilité de la vie personnelle s'établit elle aussi plus tardivement
Un manque de visibilité qui rejaillit aussi dans la vie personnelle. Allongement de la durée des études, naissance du premier enfant plus tardive... Pour preuve, en 2012, une femme diplômée mettait son premier enfant au monde en moyenne à près de 30 ans, quand elle n'avait que 24 ans en 1960.
3-Parce qu'un nombre sans cesse croissant de couples se séparent
Une étude de l'INSEE sur le couple et la famille, précise qu'en 15 ans, les ruptures ont augmenté de 63%. C'est l'une des tendances les plus marquantes.
1.2 Évolution des perspectives financières et baisse du pouvoir d'achat immobilier
1-Parce qu'il faut s'endetter sur de très longues durées...
Pour acheter sa résidence principale, il faut souvent passer par la case emprunt. Or, la durée d'un crédit peut atteindre facilement 25 ans et au-delà. Et pendant les 8 premières années, vous ne remboursez que les intérêts d'emprunt. Ce n'est qu'à partir de la 8ème année que vous commencez à rembourser le capital. Sauf qu'en 8 ans, il peut se passer beaucoup de choses...baisse de l'immobilier, changement de vie...
2- Parce que le prix de l'immobilier dans les grandes villes atteint des niveaux excessifs
On constate un phénomène de métropolisation très fort. A Paris et dans les agglomérations les plus attractives, l'évolution des salaires n'est plus du tout alignée sur celle des prix du mètre carré.
3- Parce que le bien que vous achetez ne sera pas votre résidence principale ...
Aucune erreur ne s'est glissée dans cette phrase. Aujourd'hui vous voulez coûte que coûte être propriétaire. Quitte à réduire vos ambitions à la baisse. Or, compte tenu des multiples changements professionnels ou personnels, la durée de détention du premier achat ne dépasse pas généralement six années. Alors qu'il faut compter dix-sept ans en moyenne pour rentabiliser un 30 mètres carrés, contre quatre ans en moyenne pour le 70 mètres carrés. L'équation est vite posée... Et généralement elle est en votre défaveur.
... et la perspective de faire une plus-value plutôt aléatoire.
Sur les 30 dernières années, le meilleur placement toutes catégories confondues c'est l'immobilier. Mais peut-on croire que les prix peuvent continuer de croître au même rythme ?
Économiquement, cette hypothèse est peu probable. Sans entrer dans la théorie, il est fort probable que votre achat ne rapporte pas grand-chose dix ans après avoir eu le coup de coeur pour ce bien. Or cette opération, si elle intervient trop tôt et dans la précipitation, risque fort d'être réalisée à perte, compte tenu des divers frais et des prix au mètre carré. A Bordeaux ou Paris, une acquisition n'est rentabilisée qu'après neuf longues années de détention, selon une récente étude de Meilleurtaux. Et rien ne dit qu'après cette période, une coquette plus-value ne se trouve au bout du couloir. Enfin, acheter sa résidence principale ne se résume pas à financer le bien en lui-même. Les frais d'acquisition ou improprement appelés " frais de notaire ", les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance du crédit, les frais d'agence etc. font partie du décor.
4- Parce que l'espérance de vie augmente
En trente ans, nous avons gagné 10 ans d'espérance de vie. C'est une très bonne nouvelle. Mais pragmatiquement, cela signifie également que les enfants héritent bien plus tard de leurs parents. Or, l'acquisition de la résidence principale était bien souvent favorisée par ce potentiel d'apport financier.
1.3 L'évolution culturelle et sociétale
1- Parce que posséder n'est pas exister
A l'ère de la dématérialisation, la notion de propriété est beaucoup moins prégnante qu'il y a trente ou quarante ans. L'émergence des réseaux sociaux et de l'économie collaborative menacent de plus en plus un modèle économique dont le moteur principal était la société de consommation. L'accumulation de biens n'est plus considérée comme une fin en soi (Blablacar, Deezer, Air B&B, ...). Alors posséder serait-t-il devenu ringard ?
2- Parce qu'il faut réduire son confort
Dans la plupart des grandes agglomérations, à mensualité équivalente (loyer ou remboursement d'emprunt), le locataire vit en moyenne dans un logement 30% plus grand que s'il était propriétaire de son bien.
3- Parce que la société de loisir est notre réalité
Une fois le bien acquis, il ne faut pas mettre de côté les charges de copropriété, la taxe foncière etc. C'est autant de dépenses qui ne faisaient pas partie de votre vocabulaire quand vous étiez locataire. Et quand on est jeune, on n'a pas forcément envie de se priver entre les sorties, les voyages et les loisirs.
Si ces questions se posent réellement et que les réponses ne permettent pas de réunir les conditions d'un " Oui, je veux/peux acheter ma résidence principale ", alors il faut définir une autre stratégie permettant malgré tout une construction patrimoniale. Du point de vue psychologique, c'est également important de ne pas avoir cette désagréable sensation de jeter l'argent par les fenêtres.
Retarder le moment de l'achat de sa RP ne signifie donc pas " ne rien faire en attendant ". Il convient de mettre en place des placements en phase avec cette période d'instabilité : des montants d'investissements moins élevés, plus progressifs, des placements plus flexibles... En attendant de basculer.
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2 - Comment investir dans l'immobilier avec les placements " sacs à dos ? "
Malgré une tendance haussière depuis presque un an maintenant, les conditions offertes aux emprunteurs sont encore exceptionnellement favorables avec des taux qui restent sous la barre des 2% sur 25 ans. Au lieu de se jeter tête baissée dans l'achat de votre résidence principale, vous pouvez profiter de l'effet de levier du crédit autrement en restant locataire. Pourquoi ?
Parce que rester locataire permet d'économiser facilement 200 à 300 euros de plus par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté notamment dans les grandes villes. Avec cette somme en plus, c'est avant tout se laisser la possibilité de faire beaucoup de choses, comme les réinvestir en vue de se constituer un patrimoine et de le gérer avec une souplesse qu'on ne retrouve pas dans l'achat de sa résidence principale.
L'investissement locatif alors ? Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataire, gestion des biens, etc. Ce qui n'est pas forcément une partie de plaisir si le temps vous manque... Alors pourquoi ne pas opter pour les investissements " sacs à dos " ? Pourquoi " sacs à dos " ? On ne parle pas de mode... Tout simplement parce que ces placements vous accompagnent qu'importe l'endroit où vous vous vous situez en France ou à l'étranger. Un investissement immobilier type SCPI est le véhicule idéal pour investir dans l'immobilier sans s'encombrer d'un immeuble et ce avec une mise de départ raisonnable. Surtout, les parts peuvent conservées pendant des années, peu importe où le vent vous porte.
En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI reste intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée:
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Vous pouvez également vous intéresser aux résidences en meublé (résidence étudiante par exemple) pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années. La gestion sera prise en charge par le gestionnaire. Ainsi, dans 10 ans, vous aurez accumulé assez d'épargne et de patrimoine pour vous offrir aisément un bien qui corresponde enfin à vos besoins et à votre situation familiale.
Pour reprendre du Shakespeare : " Qu'ils sont pauvres ceux qui n'ont pas de patience ! " A méditer.
3 - Résidence principale : Étude de cas avec Auguste et Louis
Frère jumeaux, Auguste et Louis ont tous les deux poursuivi de grandes études, qu'ils ont terminées chacun à Paris à un an d'intervalles. Auguste est diplômé d'école d'ingénieur en 2015 alors que Louis a eu son diplôme d'école de commerce en 2016. Ils partagent un T1 depuis 2015 dans le XXieme arrondissement (Auguste dort dans la chambre, Louis dans le canapé-lit du salon) . Auguste rencontre Marie fin 2016 et ils décident quelques mois plus tard d'emménager ensemble dans une location. Louis, qui ne veut pas quitter l'appartement, décide de l'acheter grâce à un crédit, et aussi à un apport des parents.
3.1 L'investissement de Louis
- Prix du bien : 200 000 euros- Frais d'agence : 10 000 euros- Frais de notaire : 15 000 euros
- Apport 25 000 euros
- Crédit 200 000 euros sur 25 ans
- Mensualités: 915,81 euros
Fin financier, Louis conseille à Auguste d'emprunter aussi pour acheter sa résidence principale (les parents lui donnent également 25 000 euros), et arrêter de " jeter un loyer par la fenêtre ". Mais Auguste, qui a trouvé le petit appartement parfait en location avec Marie pour 445 euros par mois (chacun), préfère continuer à louer. Toutefois, il décide de réaliser un investissement locatif à crédit, en achetant des parts de SCPI. Les parents lui donnent également 25 000 euros.
3.2 L'investissement de Auguste
- Prix du bien (parts de SCPI) : 100 000 euros- Revenus de la SCPI : 470 euros par mois
- Revenus net (TMI 30%) : 248 euros par mois
- Apport 25 000 euros- Crédit 75 000 euros sur 10 ans- Mensualités: 720 euros- Effort d'épargne mensuel : 472 euros
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3.3 Après 10 ans
10 ans après, l'investissement de Louis :
10 ans après, tout va bien pour Louis. Depuis 3 ans, il file le parfait amour avec Évelyne qui rêve de s'installer dans le nord de Paris. Et son voeux va être exaucé puisque Louis vient d'accepter un nouveau poste, un très bon poste au sein d'un grand groupe technologique, basé à La Défense. S'il est très attaché au XXème arrondissement, Louis ne veut pas perdre plus d'1h30 par jour dans les transports.Pas question par contre de mettre son bien en location (trop contraignant), ni de louer un appartement avec Évelyne (et jeter les loyers par la fenêtre)... Louis décide donc de vendre son appartement (avec une plus-value puisqu'il a trouvé un acheteur pour 220 000 euros nets vendeur) et d'acheter avec Évelyne.
- Vente du bien : 220 000 euros (revalorisation de 10 % en 10 ans) - Capital restant du : 131675 euros - Frais de remboursement anticipés : 1390 euros
- Capital final après remboursement : 86935 euros
10 ans après, l'investissement d'Auguste:
À l'inverse, la vie n'a pas été simple pour Auguste. il s'est séparé de Marie il y a 5 ans et a subi un licenciement économique. Il a profité de sa période de chômage pour essayer de lancer sa société de conception de micro-puces électroniques, mais sans connaître un grand succès. Las de Paris, il est retourné vivre dans le Doubs, auprès de ses parents et a retrouvé ses amis d'enfance, dont Angélique... Il est désormais professeur en classe préparatoire et loue un bel appartement dans la banlieue de Besançon. Angélique étant enceinte, le couple ayant une situation très stable, Auguste envisage désormais d'acheter une maison au bord du Doubs...
- Part SCPI : 110 000 euros (revalorisation de 10 % en 10 ans)- Frais de vente (10%) : 10000 euros - Capital final : 100 000 euros.
3.4 Conclusion
Au final, l'investissement d'Auguste s'est révélé plus rentable que celui de Louis, puisqu'il se retrouve 10 ans après avec un capital de 100 000 euros contre 87000 euros pour son frère, même en ayant " jeter un loyer par la fenêtre ".... Si Auguste aurait pu conserver ses SCPI qui lui apporte un revenu régulier (et éviter les frais de vente), il va plutôt utiliser ce capital pour acheter cash une maison avec Angélique. Mais le couple va aussi emprunter à nouveau pour acheter un bien locatif (SCPI ou résidence étudiante) et profiter encore du levier du crédit.
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4 - Comment investir en immobilier en 2019
L'immobilier devait souffrir en 2018 ? Il est resté toujours aussi solide... Malgré l'impôt sur la fortune immobilière, la hausse de la CSG, les revenus fonciers exclus du dispositif de prélèvement forfaitaire unique, les Français restent très attachés à la pierre. D'après le bilan annuel du réseau Century 21, 2018 s'impose comme une nouvelle année record en termes d'activité dans l'immobilier ancien, notamment grâce à l'investissement locatif. Et malgré les doutes sur la croissance en France, les prévisionnistes restent confiants sur 2019. Reste que comme en 2018, il faudra bien choisir votre projet d'investissement.
4.1 2018, année record
Après un millésime 2017 déjà record, le marché immobilier a été encore plus dynamique en 2018. Les volumes de ventes ont encore augmenté dans l'ancien, selon les données publiées par Century 21, tout comme les prix dans la majorité des villes et régions de France.
Selon le réseau d'agences immobilières en France, le prix moyen au mètre carré dans l'ancien s'est établi à 2.595 euros en 2018. Un chiffre en hausse de 1,7% sur 12 mois.
Depuis plusieurs années maintenant, les taux d'intérêt extrêmement bas dynamisent le marché de l'immobilier. Ce fut encore le cas en 2018.La part d'emprunts souscrits pour financer un achat immobilier a encore augmenté de 1,6% en 2018. Les taux devraient d'ailleurs rester encore attractifs en 2019, au moins pendant encore quelques mois.
Si l'achat de la résidence principale représente encore la majorité des transactions, le marché a quand même été porté en 2018 par les investissements locatifs. La part des ventes réalisées en vue d'un investissement locatif a ainsi augmenté de 24,7% en 2018, et représente désormais plus d'un achat sur cinq dans l'ancien (21,7%).
"L'investissement locatif en France, ça devient le lingot d'or, il n'y a plus que ça de sûr", souligne Laurent Vimont, président de Century 21, notant le faible rendement des produits financiers et le bas coût des emprunts.
Pour 2019, Laurent Vimont, le président de Century 21, prédit une légère augmentation des prix de l'ancien, comprise entre 1% et 2%, et un volume de transactions encore en hausse.
Mais avec la fiscalité confiscatoire sur l'immobilier et les prix stratosphériques dans certaines villes de France... la sélection du bon projet d'investissement sera encore plus importante en 2019. Comment alors investir dans la pierre ? Un bien en direct ? Il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais surtout prend du temps et de l'énergie. Pour ceux qui malgré tout souhaitent se lancer dans l'aventure immobilière sans s'encombrer, voici quelques pistes pour qu'immobilier rime avec sérénité !
4.2 La résidence étudiante
Face à une demande de plus en plus croissante, les résidences étudiantes se présentent comme un bon plan pour investir dans l'immobilier. Revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, dispositif fiscal avantageux, etc. : elles séduisent les investisseurs en quête de rendement. Voici pourquoi...
Ce type de placement est en effet accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des " commodités " (supermarchés, lieux de loisirs...). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante et du gestionnaire sont des critères à prendre en considération. Ainsi, en investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5% de rentabilité. Si toutes ces conditions sont réunies, vous vous assurez de ne jamais avoir de vacance locative (puisque votre bail est avec l'exploitant) et vous percevez donc des revenus réguliers.
Mais ce qui séduit les épargnants, outre son ticket d'entrée abordable et l'assurance de bénéficier de revenus réguliers, ce sont les nombreuses pistes d'optimisation fiscale.
En optant pour le statut LMNP, l'investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.
Des revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, un dispositif fiscal avantageux, pas de doute, l'investissement dans une résidence étudiante est une piste idéale pour se constituer des revenus complémentaires.
4.3 Défiscalisation : zonage du Pinel et loi Denormandie
Si le dispositif Pinel a été prolongé l'année dernière jusqu'en 2021, le dispositif sera victime d'un recentrage cette année. Avec le nouveau zonage des villes éligibles, des milliers de communes sont déclassés en zone B2 ou C (villes de taille moyenne et zones rurales) et perdront ainsi leur éligibilité au dispositif Pinel. Mais initialement prévu pour 2018, le recentrage a été décalé, d'abord à fin 2018. Cette période transitoire va finalement déborder sur 2019. Elle a en effet été étendue de 3 mois pour les ventes en l'état de futur achèvement (VEFA). Pour en profiter, l'acquisition doit être effectuée avant le 15 mars 2019 pour un achat répertorié chez le notaire avant le 31 décembre 2018.
Par ailleurs, la loi de finances pour 2019 a prévu l'extension du dispositif Pinel aux acquisitions de logements anciens en centre-ville et faisant l'objet de travaux de rénovation. Ce nouveau dispositif est appelé "Dispositif Denormandie", du nom du ministre du Logement qui porte cette aide. Il permet, comme le Pinel, d'obtenir une réduction d'impôt pouvant aller de 12% à 21% de l'investissement selon que le bien est loué 6, 9 ou 12 ans. Et la réduction est plafonnée à 300 000 euros par contribuable et par an
À la différence du neuf, l'aide ne sera pas soumise à des obligations en termes de performance énergétique. Mais son obtention nécessite toutefois d'initier des travaux pour un montant minimal de 25% du prix d'achat du logement.
Un décret, qui n'est pas encore publié, clarifiera la nature des rénovations nécessaires. Un second décret à paraître devra également clarifier les villes dans lesquelles le dispositif fiscal sera accessible. Il devrait concerner 222 communes et est destiné à des acquisitions en centre-ville.
4.4 Les SCPI : l'immobilier à ticket d'entrée réduit
Pour limiter les soucis de gestion et les problèmes de liquidité, les épargnants peuvent privilégier l'acquisition de parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).
Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d'un investissement dans une SCPI. De plus, vous n'aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L'associé n'a plus qu'à percevoir ses revenus !
L'autre avantage, et il est de taille, c'est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
En direct, à crédit, voire même au sein d'un contrat d'assurance-vie, investir en SCPI vous permet d'éviter les contraintes de gestion liées à un investissement immobilier, tout en améliorant la liquidité de votre placement. MonFinancier vous accompagne dans la recherche de la solution la plus adaptée à votre profil.
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4.5 La nue-propriété : pas de revenu, pas de prélèvement...
Dans le contexte de matraquage fiscal de l'immobilier, la nue-propriété fait de plus en plus parler d'elle. Pour rappel, la propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Historiquement, détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la hausse des prélèvements sociaux (car pas de revenu) sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :
- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !
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