Placement préféré des Français, l'investissement immobilier répond à de très nombreux objectifs patrimoniaux. Et notamment celui de réduire ses impôts, à l'aide de programmes immobiliers défiscalisant. Mais attention, si l'État vous octroie une réduction d'impôt, c'est pour booster la zone choisie ou le type d'investissement réalisé, qui ne seraient pas rentables sans la réduction. La sélection de la bonne Loi fiscale devient alors essentielle d'autant qu'il y a beaucoup de demandes des particuliers, que les prix peuvent donc être parfois surestimés, et que tous les programmes ne sont pas adaptés à tout le monde.
1 - Les dispositifs immobiliers défiscalisant
Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent à la fois de réaliser une acquisition immobilière, dans le but de se constituer un patrimoine et/ou de percevoir des revenus, tout en réduisant ses impôts. Il en existe plusieurs.
1.1 L'investissement immobilier locatif en France métropolitaine
Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu'au 31 décembre 2021.
Il a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, tout en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire.
Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire. Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal reviendrait à 12% et 18% pour 9 ans de durée de location, soit une réduction de 2% par an. La réduction est néanmoins plafonnée à un investissement de 300 000* euros (donc une réduction limitée à 54 000* euros pour une durée de 9 ans).
L'investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire). Enfin, impossible sous l'ère Duflot, le Pinel autorise de louer le logement à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé et satisfaisant aux conditions de ressources définies par la Loi Pinel.
1.2 L'investissement immobilier locatif en Outre-mer
Mise en place par Brigitte Girardin, ancienne Ministre de l'Outre-Mer, la loi Girardin est entrée en vigueur le 23 juillet 2003. Elle a pour but de favoriser l'investissement en immobilier neuf dans les départements et collectivités d'Outre-Mer. Cette loi offre un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt.
La loi Pinel Outre-mer a pris le relais de la loi Girardin dans les DOM et les COM en 2018. Sont concernées les acquisitions de logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna. Comme pour la métropole, l'investisseur s'engage à louer le bien sur une durée de 6 à 12 ans en respectant des plafonds de loyer.
L'avantage fiscal est plus élevé que pour le " Pinel classique " : 23% sur 6 ans (soit 3.83% par an), 29% sur 9 ans (soit 2% supplémentaire par an) et 32% sur 12 ans (soit 1% supplémentaire par an). Là aussi la réduction est limitée à un investissement de 300 000 euros*
1.3 L'investissement meublé dans des résidences spécifiques
Mettre en location un bien meublé constitue une activité commerciale et relève donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers comme pour les loueurs en non meublé. Cette activité lui confère le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut procure au bailleur plusieurs avantages :
- S'il relève du Micro BIC (recettes annuelles ne dépassent pas 32.000 euros) il bénéficie d'un abattement de 50 % afin de tenir compte des différentes charges.
- Dans le régime réel il peut déduire de ses revenus locatifs un certain nombre de charges, et notamment l'amortissement de son bien. Cet amortissement vient se déduire des revenus locatifs et permet donc d'échapper à l'impôt./li>
- Il peut récupérer la TVA de 20% sur le prix du bien. En contrepartie, les loyers sont assujettis à la TVA à 10% que vous devrez reverser à l'Etat.
Si le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible via une simple location d'immeuble destiné à l'habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, il peut s'obtenir en concluant un bail avec une société de gestion qui gère une résidence " de services " : résidence pour personnes âgées ou handicapées, résidence médicalisée, résidence de tourisme classée ou résidence étudiante.
La Loi Censi-Bouvard a été instaurée en 2009. Elle permet, comme pour le dispositif Pinel, à un loueur en meublé dans une résidence de services de s'engager sur une durée de location, avec un plafond de loyer et de bénéficier d'une réduction d'impôt.
La durée unique est de 9 ans et la réduction obtenue est de 11% (1.22% par an) plafonnée à un investissement de 300 000* euros.
1.4 Déficit foncier et réductions pour travaux
Un particulier qui réalise un investissement immobilier locatif va faire un déficit foncier lorsque les revenus annuels procurés par le bien immobilier sont inférieurs aux charges liées à la gestion de ce bien (travaux, charges d'entretien, frais de gérance, intérêts d'emprunt, taxes foncières,...). Ce déficit foncier va s'imputer sur les autres revenus fonciers et va donc permettre de réduire voire de gommer l'impôt sur le revenu, mais aussi les prélèvements sociaux, que vous payez sur les loyers que vous percevez.
Mais ce n'est pas tout. Si le déficit réalisé sur un bien au cours de l'année est supérieur aux autres revenus fonciers de l'année, vous réalisez alors un déficit foncier annuel. Celui-ci peut être imputé sur les revenus imposables du bailleur, dans la limite de 10 700 euros. Toutes les charges peuvent être déduites de vos revenus globaux, à l'exclusion des intérêts d'emprunts. Les intérêts d'emprunt, mais aussi le solde si le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros, peuvent ensuite être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
L'achat d'un logement à rénover peut ainsi vous faire engager de grosses dépenses pour le financement des travaux, qui peuvent s'imputer sur les revenus fonciers et éventuellement les revenus imposables à hauteur de 10700 euros.
Cette limite de 10 700 euros disparaît dans le cadre de la Loi Monuments Historiques. L'inscription aux Monuments Historiques est une reconnaissance officielle d'un bâtiment, de sa valeur et de sa place dans le patrimoine national. Cette loi donne la possibilité de déduire de son revenu global, 100 % des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans, sans limitation de montant et sans aucune notion de plafonnement. Elle s'adresse aux contribuables domiciliés en France qui souhaitent faire l'acquisition d'un bien immobilier classé ou inscrit nécessitant des travaux de restauration. Les travaux doivent alors aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France. De plus, les charges sont déductibles du revenu global, à hauteur de 50% si l'immeuble ne génère aucune recette, et dans leur totalité si l'immeuble est ouvert au public. Dans ce dernier cas, le déficit foncier lié à la location ou à des visites peut être imputé sur le revenu global.
La loi Malraux s'adresse aux contribuables qui investissent dans des appartements à rénover situés dans certaines zones protégées en raison de leur intérêt architectural et ou historique. Vous bénéficiez alors, non pas d'une déduction, mais d'une réduction d'impôt sur le montant des travaux de restauration réalisés. Cette réduction se monte à 22 % pour les biens situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé).
Depuis le 1er janvier 2017, le montant maximal de l'enveloppe pour les travaux engagés monte à 400 000 euros, utilisable sur quatre ans. En contrepartie de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à mettre en location le bien immobilier, de manière continue, pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de restauration. Mais contrairement au dispositif Pinel, aucun plafond de loyers n'est applicable. Et dans le cadre de biens exceptionnels, ils pourront même être supérieurs au marché.
*Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 ? (Loi de Finances pour 2015).
2 - L'avis de l'expert : Maxime Marcon, Directeur Immobilier, MonFinancier.com
Minorer sa base taxable est la quête du graal pour toute personne qui estime payer trop d'impôts. Mais gare au miroir aux alouettes. Si l'État vous octroie une réduction d'impôt, ce n'est pas par pure générosité.
2.1 Secteur et zones défaillants
Les pouvoirs publics veulent drainer l'épargne vers des secteurs ou des zones géographiques structurellement déficients (énergies renouvelables, Outre-mer, pêche etc.), et pour rediriger l'épargne vers des secteurs qui sont demandeurs de capitaux.
Il faut donc garder à l'esprit que les secteurs ou les zones géographiques sur lesquels les produits sont investis ne génèrent pas naturellement de la performance. Le législateur doit artificiellement donner un coup de pouce pour que le souscripteur soit incité à mettre la main au porte-monnaie. Sans les réductions d'impôts dont bénéficient ces produits de défiscalisation, rares sont ceux qui oseraient s'aventurer sur des investissements qui ne génèrent pas de performance.
Sur l'immobilier locatif défiscalisant, la réduction obtenue a pour but de favoriser la construction de logements dans certaines zones, à destination de locataires ayant des revenus modérés. Des investissements qui ne dégageraient pas un rapport locatif compétitif sans la carotte fiscale. S'agissant de travaux, le législateur souhaite aussi préserver l'architecture de certaines zones protégées et des monuments historiques. Des travaux sur les parties communes qu'on ne répercute pas forcément sur le prix du loyer (malgré des superbes parties communes, un 60m² reste un 60m²...)
La carotte fiscale permet ainsi de compenser l'absence de rendement intrinsèque du placement. Sans carotte, pas de rendement. Mais la carotte est bien là, et donc la performance finale peut s'avérer intéressante grâce à la déduction. A condition donc de bien sélectionner :
- Le programme adapté à sa situation et à la réduction que l'on souhaite obtenir (voir ci-dessous)
- Le bien de qualité qui sera loué facilement et sur lequel vous ne payerez pas une " surcote " : beaucoup de promoteurs immobiliers utilisent en effet l'attractivité de la défiscalisation pour faire payer les biens plus chers.
MonFinancier sélectionne pour vous les biens de défiscalisation selon des critères stricts : taille, lieu, offre et demande, et surtout prix d'achat pour ne pas surpayer votre programme.
Mais avant la sélection du bien, il faut d'abord sélectionner le bon programme de défiscalisation. La loi adaptée dépend surtout du montant de réduction que vous voulez obtenir.
Entre 1000 ? et 6000 ?
De manière générale, les systèmes de déduction d'impôts (Malraux et Monuments Historiques) concernent des profils payant plus de 6000? / an. La grande majorité des programmes Malraux et Monuments historiques exige des montants de travaux élevés et donc des investissements importants. Pour la loi Monument Historiques, il s'agit en plus de déductions, donc fiscalement attractives pour les TMI élevées.
En dessous de 3500 ?/ an, inutile de vous pencher sur les programmes Pinel, car cela signifierait des budgets inférieurs à 170 000?. Il existe évidemment de nombreux programmes à ces niveaux de budget, mais qui ne rentrent pas dans nos critères de sélection. En effet, un faible ticket d'investissement nécessitera, soit une petite surface (studio) entraînant des turnovers plus important, soit un emplacement excentré des centres-villes entraînant un risque locatif important.
Pour ceux qui souhaitent une réduction comprise entre 1 000 et 3500?, mieux vaut se tourner sur du Censi-Bouvard. Il existe de bonnes opportunités (à condition de bien chercher) et les budgets d'entrées sont raisonnables, notamment sur le secteur des résidences étudiantes. Dans ce cas, il pourra être opportun d'opter dans les futures années pour des investissements LMNP sans opter pour le cadre Censi-Bouvard. Cela permettra de créer une charge d'amortissement déductible également sur le lot en censi bouvard et ainsi échapper à la création de fiscalité.
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Pour ceux qui souhaitent une réduction entre 3500 et 6000?, il existe à ces niveaux de bonnes opportunités sur le marché de la loi Pinel. Avec un budget compris en 200 et 300k?, vous entrez dans un segment qualitatif bénéficiant à la fois de bonnes prestations et d'un bon emplacement. Il est en revanche indispensable de se faire accompagner sur le choix.
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Au-delà de 6000 ?
Ces opérations en Malraux et Monuments Historiques peuvent atteindre des réductions supérieures à 6000 ? par an. Et c'est là tout le problème...
Vous vous dirigez en effet sur un marché de niche : il y a en France peu d'opérations de restauration immobilière en comparaison au nombre de programmes neufs type Pinel. Peu d'offres mais beaucoup de demandes : de nombreux contribuables rêvent de baisser leur facture de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Il y a donc un trop large décalage entre l'offre et la demande. Et les monteurs d'opérations l'ont bien compris ! Ce qui entraîne une envolée des prix pharaonique... dans des villes souvent de taille intermédiaire (il est rare de voir des projets Malraux ou Monuments Historiques à Paris ou encore dans les 10 plus grandes villes de France).
Il est clair que les montants de réductions d'impôts peuvent être très conséquents sur ces sujets, mais cela au prix d'un investissement calamiteux et très peu rentable in fine. Il est plus que nécessaire de se faire accompagner par un conseiller indépendant et ayant accès à l'ensemble des solutions immobilières (un vendeur Malraux ne vous tiendra évidemment pas ce même discours).
Dans certains cas (bien que rares), on peut trouver des programmes Malraux et Monuments Historiques adaptés à certaines situations.
Mais au risque de vous décevoir, il est malheureusement très difficile de nos jours de réduire son impôt sur des montants supérieurs à 6 000? ... Mais que préférez-vous: Un investissement sans effet fiscal au TRI de 7%, ou l'investissement permettant une réduction de 20 000? avec un TRI de 1,5% (réduction comprise) ?
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3 - Cas pratique : Pinel versus Malraux
Ludovic est un jeune cadre travailleur et ambitieux, après quelques années à travailler comme assistant à la direction financière d'une boite du CAC 40, il a décroché un poste important dans une société plus modeste. Son salaire net est d'environ 4500 euros par mois et il souhaite en profiter pour se créer un patrimoine immobilier, tout en réduisant ses impôts qui dépassent 9000 euros par an.
L'immobilier défiscalisant lui parait être la solution adaptée à ses objectifs, et c'est dans ce sens qu'il rencontre son conseiller financier qui va lui proposer deux solutions, une avec la loi Pinel et l'autre avec la Loi Malraux.
3.1 Investissement Pinel
Crédit :
- Investissement immobilier : 250 000 ?
- Frais d'acte : 6 250 ?
- Financement : Crédit amortissable de 256 250 à 1.65%* sur 20 ans
- Mensualité de remboursement : 1254 ?
Loyer :
- Loyer mensuel brut : 730 ?
- Charges de copropriété mensuelles : 37 ?
- Taxe foncière annuelle : 1095 ?
Loyer mensuels nets de charges et impôts :
A savoir : La TMI est de 30%, l'impôt sur le revenu augmente chaque année car les intérêts déductibles diminuent chaque année
- Les 10 premières années : entre 412 ? et 480 ?
- Entre 10 et 15 ans : entre 370 ? et 400 ?
- Entre 15 et 20 ans : entre 320 et 360 ?
Réduction d'impôt :
A savoir : La réduction est de 2% de l'investissement par an pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans à condition de se réengager sur une période totale de 12 ans
- 5125 ? pendant 9 ans
- 2562,5 ? entre la 9ème et la 12ème année
- 0? au-delà de 12 ans
Effort d'épargne pour payer les mensualités de crédit
A savoir : l'effort d'épargne est égal à la différence entre la mensualité à payer et les revenus reçu (loyers nets + réductions d'impôt). Plus vous gardez le bien, plus l'effort d'épargne est important car non seulement les intérêts déductibles baissent (donc les impôts augmentent) mais la réduction d'impôt obtenue baisse au bout de 9 ans et s'arrête au bout de 12 ans, tandis que la mensualité reste fixe :
- Si vente au bout de 10 ans : 425 ? par mois en moyenne
- Si vente au bout de 15 ans : 571 ? par mois en moyenne
- Si vente au bout de 20 ans : 656 ? par mois en moyenne
Revente et TRI:
A savoir : le TRI représente le rendement réel de l'épargne investie (ici la somme des efforts d'épargne mensuels) pour arriver au capital final (prix de vente ? capital restant dû). On considère qu'une revente après 10 ans serait faite avec une décote de 5% tandis qu'une revente au bout de 20 ans serait faite avec une plus-value de 5%
- Si vente au bout de 10 ans : 237500 ?
- 138664 ? (crédit restant dû) = 98836 ?. TRI de 12.12%
- Si vente au bout de 15 ans : 250000 ? - 72188 ? = 177812 ?. TRI de 6.72%
- Si vente au bout de 20 ans : 262500 ? - 0. TRI de 4.68%
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3.2 Investissement Malraux
Crédit :
- Investissement immobilier : 250 000 ?
- Dont travaux : 150 000?- Frais d'acte : 7 500 ?
- Financement : Crédit amortissable de 257 500 à 1.65%* sur 20 ans
- Mensualité de remboursement : 1260 ?
Loyer :
- Loyer mensuel brut : 312.5 ?
- Charges de copropriété mensuelles : 16 ?
- Taxe foncière annuelle : 625 ?
Loyer mensuels nets de charges et impôts :
A savoir : Avec les intérêts d'emprunt déductibles, l'opération créée un déficit foncier pendant 10 ans
- Les 10 premières années : 245 ?
- Entre 10 et 15 ans : entre 245 ? et 215 ?
- Entre 15 et 20 ans : entre 210 ? et 185 ?
Réduction d'impôt :
A savoir : La réduction est de 30% du montant des travaux, étalée sur 2 ans (mais reportable ensuite pendant 3 ans). A cela s'ajoutent les déficits fonciers créés les 10 premières années :
- Déficit foncier : 5250 euros étalés sur 10 ans
- Réduction d'impôt : 45000 ? permettant de réduire totalement les impôts pendant 5 ans
Effort d'épargne pour payer les mensualités de crédit
A savoir : l'effort d'épargne est égal à la différence entre la mensualité à payer et les revenus reçu (loyers nets + réductions d'impôt). Plus vous gardez le bien, plus l'effort d'épargne est important car la réduction d'impôt est utilisée au bout de 5 ans et le déficit foncier au bout de 10 ans
- Si vente au bout de 10 ans : 438 ? par mois en moyenne
- Si vente au bout de 15 ans : 639 ? par mois en moyenne
- Si vente au bout de 20 ans : 751 ? par mois en moyenne
Revente et TRI:
A savoir : le TRI représente le rendement réel de l'épargne investie (ici la somme des efforts d'épargne mensuels) pour arriver au capital final (prix de vente ? capital restant dû). On considère qu'une revente après 10 ans serait faite avec une décote de 20% tandis qu'une revente au bout de 20 ans serait faite avec une décote de 10%
- Si vente au bout de 10 ans : 200000 ? - 139341 ? (crédit restant dû) =60659 ?. TRI de 2.76%
- Si vente au bout de 15 ans : 212500 ? - 72541 ? = 139959. TRI de 2.52%
- Si vente au bout de 20 ans : 225000 ?- 0. TRI de 2.04%
En conclusion, si le Malraux paraît très attractif au premier abord (il permet quand même de réduire la totalité de l'impôt à payer les premières années), le résultat final est pénalisé par le fait que l'investissement est important, et que les biens sont difficilement revendables à la sortie et subissent une décote. D'autres solutions paraissent plus adaptées pour réduire son impôt en se créant un patrimoine immobilier.
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