Les Français ont deux placements fétiches : l'immobilier et l'assurance-vie. Et au lieu de faire un choix entre ces deux supports, quoi de mieux que de les combiner grâce aux SCPI. L'association assurance-vie et SCPI permet de profiter du rendement et de la solidité de l’immobilier dans l’enveloppe fiscale avantageuse qu’est l’assurance-vie. Pour faire son choix, Investir a dressé sa short list des contrats d'assurance-vie les plus ouverts aux SCPI. Quels sont donc ces contrats qui sont les mieux à même d'accueillir cette classe d'actifs ?
Les contrats les plus ouverts en 2017
Parmi les nombreux contrats d'assurance-vie pouvant loger des SCPI, il peut-être difficile de faire son choix. Dans sa dernière parution hebdomadaire, Investir-Le Journal des Finances a fait son top 20 des contrats d'assurance-vie ouverts à la pierre-papier. L'analyse de l’hebdomadaire financier prend en compte les traditionnels critères pour juger de la qualité d'un contrat comme son accessibilité, les frais de versements et de gestion, le nombre d'unités de compte disponibles mais aussi le nombre de SCPI éligibles.
Parmi ces contrats plébiscités par Investir, nous avons fait un second filtre sur la base d'autres critères qui nous paraissent tout aussi importants, comme la possibilité d'investir tout ou partie du versement en SCPI ou bien la part des loyers reversés par l'assureur... Voici nos contrats préférés pour investir dans des SCPI via l'enveloppe attractive de l'assurance-vie.
1. Netlife : le contrat d'assurance-vie 100% SCPI
Le contrat Netlife de Spirica est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage (hors SCPI, lesquelles supportent une commission de souscription) et 0,7% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 230 supports : dont 13 SCPI, 2 SCI, 2 OPCI, 23 trackers, et 80 fonds actions.
Surtout, le gros avantage de ce contrat est qu'il permet d'investir jusqu'à 100 % de ses versements en SCPI qui plus est sont de qualité. Parmi les véhicules proposés par ce contrat, plusieurs figurent dans notre palmarès 2017 des meilleures SCPI disponibles sur le marché.
Le contrat Netlife fait la part belle à la SCPI PFO2, qui occupe notre tête de notre palmarès pour la deuxième année consécutive. Valorisation continue du patrimoine et rendement supérieur au marché, PFO2 la pionnière des SCPI « vertes », offre des gages de solidité.
Primovie dont le prix de la part sera revalorisé de 6,28% ce 1er avril, est également éligible au contrat Netlife. Deuxième de notre classement, cette SCPI offre un positionnement original et à forte visibilité et dont le rendement se situe bien au-delà de la moyenne du marché. D'autres SCPI de qualité peuvent être logées dans le contrat Netlife à l'image de Patrimo Commerce ou de Rivoli Avenir Patrimoine et Épargne Foncière toutes deux présentes dans notre palmarès 2017 des meilleures SCPI.
Cerise sur le gâteau, l'investissement se fait à frais réduits et en tant que souscripteur, vous bénéficiez du reversement de 100 % des loyers sur les SCPI à capital variable. Peut-être le meilleur contrat pour investir en SCPI...Et ça c'est plutôt une bonne nouvelle pour les détenteurs du fonds. Ils bénéficient en plus d'un assureur très solide - la compagnie Spirica ayant été rachetée par le Crédit Agricole en 2010 - et de tous les avantages de l'assurance vie en ligne.
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2. Frontière efficiente : le contrat des opportunités
Le contrat Frontière Efficiente est également un excellent contrat pour accueillir des SCPI. 11 véhicules sont éligibles au contrat Frontière Efficiente, soit deux de moins que sur le contrat Netlife. Cela n'enlève en rien à la qualité de cette enveloppe. On y retrouve ainsi les principaux gérants de SCPI de la place (Perial, Sofidy, Paref, Primonial) ; des SCPI « star » du marché comme Immorente, troisième de notre classement 2017 des meilleures SCPI. Des SCPI spécialisées sont également référencés sur ce contrat à l'image de Patrimmo Commerce et de la « star » Novapierre Allemagne, mention spéciale de notre palmarès, une pionnière qui n'a pas hésité à s'exporter en allant chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.
Outre le nombre de SCPI disponibles, un autre argument doit vous pousser à choisir Frontière Efficiente quand on veut investir dans les SCPI dans une assurance-vie. Et non des moindres : 100 % des revenus distribués par la SCPI sont reversés sur votre contrat Frontière Efficiente. Notre partenaire assureur joue pleinement le jeu, ce qui est rarement le cas. En effet, certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus (85%), limitant ainsi fortement le rendement.
A noter que la part globale en SCPI ne doit pas représenter plus de 50 % de la valeur globale du contrat et la souscription minimum est de 5.000 euros par SCPI.
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3. MonFinancier Retraite Vie : un contrat polyvalent accessible à tous, récompensé par le classement SCPI Mieux vivre votre argent et bien d'autres.
Un contrat estampillé MonFinancier figure dans la short list d'Investir-Le Journal des Finances des contrats d'assurance-vie les plus ouverts aux SCPI. Ce même Investir-Le Journal des Finances qui avait décerné en juin 2016, la première place ex-aequo des meilleurs contrats d'assurance-vie vendus sur internet avec une note de 17/20. Que ce soit en termes de frais, de performance du fonds en euros ou de choix et de qualité des supports en unités de compte, notre contrat est le meilleur multisupport du marché. Des qualités déjà récompensées par les Dossiers de l’Épargne, Gestion de Fortune, ou encore le magazine Mieux Vivre Votre Argent.
10 SCPI sont éligibles à notre contrat phare, soit une de moins que Frontière Efficiente. Le minimum d’investissement en SCPI est accessible à l'image du contrat : une part, soit un ticket d'entrée compris entre une centaine d'euros et plus de 500 euros. Petit point noir, seuls 85% des revenus distribués par la SCPI sont distribués par l'assureur.
MonFinancier Retraite Vie n'est pas forcément le contrat plus adapté pour un investissement totalement dédié à la SCPI. Par contre, c'est un des meilleurs contrats pour les investisseurs souhaitant accéder à une gamme très vaste de supports en unités de compte. Plus de 650 unités de compte sont disponibles au sein de MonFinancier Retraite Vie avec des opportunités régulières sur de nombreux supports.
Enfin, le contrat est accessible à tous (100 euros suffisent), avec une contrainte d’investissement raisonnable pour profiter du fonds euros Suravenir Opportunités dont le rendement est ressorti à 3,10%* nets en 2016 alors que la moyenne se situe sous les 2%*, (chaque versement doit comporter 30%** d'unités de compte, lesquelles présentent un risque en perte de capital).
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La fiscalité des SCPI allégée grâce à l'assurance-vie
Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.
En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d’un abattement de 4 600 euros pour une personne seule, et de 9 200 euros pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5 % actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 45,5% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%...
Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct.
L'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet ainsi de combiner un « outil de capitalisation » sans comparable et un « outil de rendement » assis sur un actif tangible. Le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance-vie et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe « assurance-vie ».
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grace à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
* Taux de revalorisation pour 2016 nets de frais annuels de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Pour les fonds suivants, chaque versement doit comporter un minimum en unités de compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital et sont soumises aux fluctuations des marchés à la hausse comme à la baisse : 30% pour Suravenir Opportunités. Les investissements en unités de compte présentent un risque de perte en capital, doivent s’envisager dans une optique long terme et porter sur une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
MonFinancier Retraite Vie est un contrat individuel d'assurance vie assuré par SURAVENIR, Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 420 000 000 euros. Société mixte régie par le Code des Assurances / Siren 330 033 127 RCS Brest. Siège social : 232 rue Général Paulet - BP 103 - 29802 Brest Cedex 9.
