La location meublée n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 encadrant les locations vides et n'est pas spécifiquement réglementée. Aussi, la loi ne fixe pas de liste officielle des meubles qui doivent garnir un logement loué meublé. Alors quels meubles le propriétaire-bailleur doit-il fournir ?
Quels meubles fournir ?
Une maison ou un appartement sont considérés comme un logement meublé lorsque le locataire peut s'installer sans avoir besoin d'apporter ses propres meubles. Il doit donc contenir le mobilier et les éléments suffisants pour permettre à son occupant de jouir normalement de l'habitation dès les valises posées. La notion paraît floue alors la définition du meublé a été peu ou prou établie par la jurisprudence. Ainsi, la légalisation qualifie de logement « meublé », un logement qui contient un mobilier de base tel qu'un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou une couverture, une table, des chaises, un placard de rangement, des luminaires. Pour les pièces destinées au couchage, un dispositif d'occultation des fenêtres doit être installé (volets, rideaux, stores...).
Au-delà de ce mobilier de base, le logement doit également contenir le matériel nécessaire à la vie courante. La cuisine doit comporter l'électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur), ainsi que les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres, etc.). En l'absence de ces équipements, les juges pourront éventuellement requalifier le bail en location vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour les propriétaires.
Inventaire et état détaillé du mobilier
Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont les siens. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.
• Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l'état des lieux et l'inventaire par écrit, d'un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés par l'un et l'autre.
• Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir par un professionnel : il faut alors préciser qui supportera le coût de cette intervention.
Des meubles en état d'usage…
Les meubles ne doivent pas être obligatoirement neufs mais en bon état d'usage. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire se devra de les remplacer. Il a donc tout intérêt à y installer plutôt des meubles robustes et solides.
…et en nombre suffisant
Quel que soit le nombre de pièces composant le logement, toutes doivent être meublées de façon adéquate car tout le logement doit être habitable immédiatement par le locataire. Par conséquent, si une pièce reste vide alors que les autres sont suffisamment équipées pour vivre normalement, la location n'est pas considérée comme meublée. En cas de litige, les tribunaux tranchent et peuvent requalifier une location meublée en location vide avec des conséquences sur le bail et la fiscalité notamment. Or le cadre juridique et la fiscalité de la location vide sont très différents de ceux du meublé.
Durée du bail et fiscalité
Depuis le 20 janvier 2005, la durée de location d'un meublé est d'un an minimum. A l'expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an dans les mêmes conditions, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. Le contrat, en meublé peut même être raccourci à neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que dès le départ, le propriétaire et le locataire se mettent d'accord pour un contrat de meublé pour étudiant de neuf mois. Par ailleurs, les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n'est donc pas du tout le même.
