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La trêve hivernale : principes et exceptions

News immobilières 19/03/2012 à 10h17

Depuis le 15 mars, c’est la fin de la trêve hivernale. L’arrivée du printemps annonce donc la reprise des procédures d'expulsion locatives, qui ont été suspendues durant l'hiver.
C’est que du 1er novembre au 15 mars, durant la période la plus froide de l'année, la loi interdit de procéder à l'expulsion du locataire, c'est-à-dire à sa sortie imposée du logement (parfois avec le recours à la force publique). Toutefois, rien n’empêche au bailleur d'engager la procédure qui aboutira à l'expulsion. Mais, le propriétaire sous prétexte qu’il est dans son droit, ne peut faire ce que bon lui semble. La procédure de résiliation du bail et d'expulsion est très encadrée par la loi en location vide, comme en meublée.

Attention ! A Paris, la trêve hivernale est allongée : elle court du 15 octobre au 31 mars de chaque année.

Comment résilier le bail du locataire ?

Avant d’expulser un locataire qui ne règle plus ses loyers, le propriétaire doit au préalable demander la résiliation du contrat de location. Dans le cas où le contrat contient une clause résolutoire, le bailleur peut exiger la résiliation automatique du bail pour défaut de paiement. En revanche, lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et donc son expulsion. En plus de cette procédure, le propriétaire devra faire parvenir à son locataire un commandement de payer par huissier de justice. Une étape nécessaire pour saisir le juge. Si au bout de 2 mois après l'acte d'huissier, le locataire ne s’est toujours pas exécuté, c’est à uniquement à partir de ce moment que le juge peut intervenir. Pour un logement meublé, le délai est réduit, il n’est plus que d’un mois.

La décision du juge

Le juge entre donc en action dès que le locataire n’a pas payé son loyer alors qu’il était sous le coup d’un commandement de payer. A l’audience au tribunal, le bailleur et le locataire sont invités à présenter leurs arguments. Au vu de la situation financière du locataire, le tribunal peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Dans ce cas, le bail n'est pas résilié. Si ce n'est pas le cas, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Exécution du jugement d'expulsion

Une fois le jugement d'exécution obtenu auprès du juge, le propriétaire doit faire signifier par un huissier un commandement de quitter les lieux. Ce commandement doit indiquer les informations suivantes, sous peine de nullité:

-l'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie ;

-la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion ;

-l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;

-l'avertissement qu'à compter de cette date il pourra être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef.

A noter que si le logement constitue la résidence principale du locataire, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois qui suit le commandement. Le délai permet au locataire de trouver un nouveau logement et de déménager. En revanche, si le juge n'a pas accordé au locataire de délai, ou si les délais accordés n'ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir des délais pour quitter le logement. Le tribunal de grande instance peut, en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation de famille), accorder un délai supplémentaire d'1 mois minimum à 1 an maximum.

La procédure d’expulsion

L'huissier de justice est en charge de l'exécution de la mesure d'expulsion, il doit en informer le préfet en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental. Il peut annoncer préalablement sa visite au locataire récalcitrant, mais ce n'est pas obligatoire…

En dehors de la période hivernale, l'huissier se rend au domicile du locataire afin de procéder aux opérations d'expulsion. Mais il ne peut venir quand il le souhaite. L’huissier ne peut se présenter au logement que les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures.

Lors d’une expulsion plusieurs cas de figure peuvent se présenter

-le locataire est présent le jour de l'expulsion et n'émet aucune protestation : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.

-le locataire est présent le jour de l'expulsion mais refuse de quitter volontairement le logement : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et doit demander à la préfecture pour faire appel à une autorité de police

-le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il lui est interdit pénétrer dans le logement.

Exceptions…

Un locataire de plusieurs appartements peut parfaitement être expulsé d'un logement qui ne constitue pas sa résidence. En effet, une personne disposant de plusieurs appartements bénéficie, par définition, d'un autre logement. Le locataire d'un logement insalubre, ayant fait l'objet d'un arrêté de péril, n'est pas non plus protégé. Et pour finir, un squatter n’est pas protégé par la trêve hivernale. Il peut être donc expulsé à n’importe quel moment de l’année…
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