Qu'est ce qu'une SCPI

En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise.

La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI, une part correspondant à quelques centaines d'euros, et devient alors associé.

La société de gestion se charge de louer et d'entretenir les biens pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).

Il existe plusieurs types de SCPI. Certaines sont dites de rendement, orientées vers la distribution de revenus réguliers aux associés, tandis que d'autres sont dites « de plus values », c'est-à-dire qu'elles privilégient la valorisation à long terme du patrimoine (par exemple en réalisant des travaux de rénovation). Il existe même des SCPI dites « fiscales », qui investissent dans des programmes à incitations fiscales (Scellier, Malraux, ...) et redistribuent les avantages fiscaux aux actionnaires.

Le prix de souscription d'une SCPI comprend la valeur nominale ainsi qu'une prime d'émission. La valeur nominale correspond à la valeur constituant le capital social de la société. La prime d'émission est elle-même composé de la commission de souscription, destiné à rémunérer la société. Cette dernière avoisine en générale les 10%.

Le solde de la prime d'émission correspond à la plus value latente des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l'équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs. En effet, les immeubles détenus par la société se valorisent tandis que la valeur nominale ne varie pas. Cette part de la prime d'émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d'éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts.

En cas de rachat, la valeur de retrait d'une part correspond au prix de souscription diminué uniquement des commissions de souscription.

Au cours de l'investissement, une commission de gestion est ponctionnée tous les ans sur les produits locatifs hors taxes encaissés par la société. Elle avoisine également les 10% et couvre l'administration et la gestion du patrimoine de la SCPI.

L'investisseur va ensuite être imposé sur les revenus de la SCPI. C'est la société de gestion qui adresse à ses actionnaires un relevé individuel, prenant en compte les loyers perçus par la SCPI, les différentes charges, et la part de capital détenu par l'actionnaire. Ces revenus sont alors imposés sous le régime foncier (ou micro foncier).

L'investisseur a aussi la possibilité d'investir dans certaines SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie. Cela lui procurera plusieurs avantages :

- Un prix d'acheter réduit qui vient réduire mécaniquement la commission de souscription et augmenter le rendement communiqué par la société de gestion
- Une fiscalité plus avantageuse. Vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité du contrat d'assurance vie qui s'applique.

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