Dans quelques jours va débuter la trêve hivernale. Le 1er novembre exactement jusqu'au 15 mars prochain, les procédures d'expulsion locatives vont être suspendues tout au long de cette période. Mais ce n'est pas pour autant que les procédures d'expulsion sont mises en sursis.
C'est que du 1er novembre au 15 mars, durant la période la plus froide de l'année, la loi interdit de procéder à l'expulsion du locataire, c'est-à-dire à sa sortie imposée du logement (parfois avec le recours à la force publique). Toutefois, rien n'empêche au bailleur d'engager la procédure qui aboutira à l'expulsion. Mais, le propriétaire sous prétexte qu'il est dans son droit, ne peut faire ce que bon lui semble. La procédure de résiliation du bail et d'expulsion est très encadrée par la loi en location vide, comme en meublée.
Attention ! A Paris, la trêve hivernale est allongée : elle court du 15 octobre au 31 mars de chaque année.
Avant d'expulser un locataire qui ne règle plus ses loyers, le propriétaire doit au préalable demander la résiliation du contrat de location. Dans le cas où le contrat contient une clause résolutoire, le bailleur peut exiger la résiliation automatique du bail pour défaut de paiement. En revanche, lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et donc son expulsion. En plus de cette procédure, le propriétaire devra faire parvenir à son locataire un commandement de payer par huissier de justice. Une étape nécessaire pour saisir le juge. Si au bout de 2 mois après l'acte d'huissier, le locataire ne s'est toujours pas exécuté, c'est à uniquement à partir de ce moment que le juge peut intervenir. Pour un logement meublé, le délai est réduit, il n'est plus que d'un mois.
Le juge entre donc en action dès que le locataire n'a pas payé son loyer alors qu'il était sous le coup d'un commandement de payer. A l'audience au tribunal, le bailleur et le locataire sont invités à présenter leurs arguments. Au vu de la situation financière du locataire, le tribunal peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Dans ce cas, le bail n'est pas résilié. Si ce n'est pas le cas, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Une fois le jugement d'exécution obtenu auprès du juge, le propriétaire doit faire signifier par un huissier un commandement de quitter les lieux. Ce commandement doit indiquer les informations suivantes, sous peine de nullité :
A noter que si le logement constitue la résidence principale du locataire, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois qui suit le commandement. Le délai permet au locataire de trouver un nouveau logement et de déménager. En revanche, si le juge n'a pas accordé au locataire de délai, ou si les délais accordés n'ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir des délais pour quitter le logement. Le tribunal de grande instance peut, en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation de famille), accorder un délai supplémentaire d'1 mois minimum à 1 an maximum.
L'huissier de justice est en charge de l'exécution de la mesure d'expulsion, il doit en informer le préfet en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental. Il peut annoncer préalablement sa visite au locataire récalcitrant, mais ce n'est pas obligatoire...
En dehors de la période hivernale, l'huissier se rend au domicile du locataire afin de procéder aux opérations d'expulsion. Mais il ne peut venir quand il le souhaite. L'huissier ne peut se présenter au logement que les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures.
Lors d'une expulsion plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
La force publique peut intervenir pendant la trêve hivernale dans les cas prévus par l'article L 313-3 du Code de la construction et de l'habitation lui-même. Un locataire de plusieurs appartements peut parfaitement être expulsé d'un logement qui ne constitue pas sa résidence. En effet, une personne disposant de plusieurs appartements bénéficie, par définition, d'un autre logement. Le locataire d'un logement insalubre, ayant fait l'objet d'un arrêté de péril, n'est pas non plus protégé. Et pour finir, un squatter n'est pas protégé par la trêve hivernale. Il peut être donc expulsé à n'importe quel moment de l'année...