Le ou les particuliers souhaitant réaliser une acquisition immobilière, ou détenant déjà un bien immobilier, peuvent trouver des avantages à créer une SCI. Si la création et la gestion de la société peuvent être plus lourdes, l'intérêt en terme de fiscalité, de succession et en cas de revente du bien n'est pas à négliger
La création et la gestion d’une SCI
La SCI, société civile immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum et qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport au capital de la société.
Les SCI sont régies par le code civil et ne peuvent avoir une activité commerciale. On ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre également, une SCI ne peut louer en meublé car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.
La SCI peut néanmoins vendre des immeubles, en réserver l’usage à un associé ou à des tiers, mais ces opérations devront rester exceptionnelles, car sinon l’administration fiscale pourrait considérer cette société comme commerciale.
Les associés fondent la société civile immobilière en signant les statuts. Ces derniers peuvent être signés sous seing privé ou chez un notaire. Il est obligatoire de passer devant le notaire lorsqu’un bien immobilier est apporté par un associé. Les statuts doivent ensuite être enregistrés dans un délai d’un mois au centre des impôts. Il faut ensuite publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales pour ensuite procéder à l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés.
Le capital de départ
Toute SCI doit être fondée avec un capital de départ. Il est constitué généralement des apports initiaux des associés, même si rien n’oblige les associés à fixer un capital égal au montant de leurs apports. En effet, ils peuvent fixer un capital inférieur à leurs apports, et dans ce cas, la différence constitue les comptes courants des associés, c'est-à-dire une dette qu’a la société envers les associés.
De même, les apports en capital n’ont pas l’obligation d’être libérés dès la création de la SCI ou de l’augmentation de son capital et les statuts peuvent prévoir la libération progressive du capital. Par exemple, le capital pourra être libéré au fur et à mesure de l’encaissement des loyers et de la distribution des résultats de la SCI aux associés. Ainsi, les associés peuvent fixer un capital supérieur à leurs apports et dans ce cas, la différence constitue les créances des associés envers la société. Les comptes courants associés seraient donc débiteurs.
Une fois créée, la gestion de la société est assurée par un seul ou plusieurs gérants (rémunérés ou non) qui en fonction des statuts peuvent agir seuls ou conjointement. Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts et les décisions importantes sont prises en assemblée, selon les règles de majorité fixées par les statuts.
En termes de comptabilité, il n’existe aucune obligation. Cependant, le gérant doit tout de même rendre des comptes annuels aux associés et en cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier du bénéfice réel et de ses revenus.
Il est également conseillé de présenter chaque année un relevé des recettes encaissées (seuls les loyers encaissés sont imposés à l’impôt sur le revenu chez les associés) et des charges de la SCI afin de déterminer le résultat répartis fiscalement entre les associés.
Le bilan comptable de la SCI faisant apparaître le solde des comptes courants des associés.
Comment remplir une SCI
Les biens immobiliers que doit détenir la SCI peuvent être soit apportés par un associé, soit achetés par la SCI grâce aux liquidités dont elles disposent.
Ces liquidités peuvent provenir d’un emprunt bancaire. Dans ce cas, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs parts dans le capital.
Outre les prêts, les liquidités peuvent être apportées en numéraire par les associés, c'est-à-dire en cash. Ces apports peuvent alors être réalisés en capital ou par le biais de comptes courants.
Un apport en capital se fait en échange de parts sociales de la société, ce qui permet aux associés d’obtenir, d’augmenter ou de maintenir leur part dans leur société. La répartition des parts détermine la répartition des bénéfices de la SCI.
Lors de la création de la SCI, les associés doivent obligatoirement réaliser un apport en capital afin de détenir des parts de la société. Cet apport n’engendre aucun droit. Ensuite, s’il y a des augmentations de capital, avec ou sans nouveaux associés, la SCI devra s’acquitter de frais d’annonce légale et de dépôt au greffe des nouveaux statuts, et d’un droit fixe.
Il est également possible de réaliser un apport par le biais des comptes courants d’associés. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’un apport en capital dont la répartition entre les associés fixe la répartition future des bénéfices de la SCI mais d’une avance de trésorerie faite par un ou plusieurs associés, indépendamment de son (leur) nombre de parts sociales et qui sera remboursée par la SCI dès que possible. Il n’existe aucun droit ni frais lié à cet apport temporaire.
Les apports d'immeubles
Les associés peuvent également faire des apports d’immeubles, c'est-à-dire que l’associé apporte à l’actif de la SCI un immeuble qu’il détenait déjà. Dans ce cas, il faut recourir à un notaire pour enregistrer l’acte, et qui pourra apporter ses conseils sur le montage envisagé et les précautions à prendre dans la rédaction des statuts de la SCI.
Les apports des associés en immeubles sont généralement réalisés en capital, c'est-à-dire en échange de parts sociales de la SCI à hauteur de l’apport. Si l’on prend l’exemple d’associés concubins ou remariés, il faut noter que si un seul associé réalise cet apport (l’autre ne réalisant qu’un apport en numéraire pour acquérir une part par exemple), celui-ci détiendra alors la quasi-totalité du capital et des droits de vote de cette SCI. En revanche, l’associé minoritaire pourra bénéficier, par une clause des statuts, d’un droit d’usage du bien détenu par la SCI au décès de son compagnon ou conjoint.
Si aucun emprunt n’existe sur le bien apporté (ou que l’emprunt souscrit initialement est totalement remboursé), la totalité de cet apport sera rémunéré par des parts sociales de la SCI. Par exemple, si le bien apporté à une valeur de 100.000 euros, il sera remis à l’apporteur 100 parts d’une valeur nominale de 1.000 euros par exemple. Aucun droit ne sera alors dû.
Si un emprunt existe sur le bien apporté, il faudra d’abord que la banque donne son accord pour que son prêt soit transmis à la SCI. En effet, dans la pratique, l’associé apporte à la SCI l’immeuble qu’il possède et l’emprunt correspondant qu’il avait contracté personnellement et qui sera désormais remboursé par la SCI. La valeur de son apport est alors égale à la valeur de l’immeuble apporté diminué du capital restant dû de l’emprunt.
Généralement, en contrepartie de la transmission du prêt à la SCI, la banque demande la caution de l’associé apporteur de l’immeuble ou de tous les associés de la SCI.
Cependant, il est tout à fait possible à l’associé d’apporter l’immeuble à la SCI et de conserver le prêt à son nom. Dans ce cas, il percevra des parts sociales de la SCI pour un montant équivalent à la valeur du bien apporté. L’inconvénient de ce montage est, pour cet associé, la perte des revenus de l’immeuble apporté (puisqu’il ne percevra plus qu’une quote-part des résultats de la SCI) alors que sa charge d’emprunt n’aura pas diminué.
Par ailleurs, l’apport d’un bien immobilier déclenchera dans tous les cas l’imposition de la plus-value éventuelle réalisée par l’apporteur (dont la base sera égale à la valeur d’apport diminuée de la valeur d’acquisition du bien) avec les abattements prévus en matière de plus value immobilière.
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Les avantages fiscaux de la SCI
La plupart des SCI sont soumises à l’IR. Dans ce cas, la SCI n’est pas imposée sur ses bénéfices et ce sont les associés, personnes physiques, qui supportent personnellement l’impôt sur le revenu sur les bénéfices (loyers), distribués ou non, leur revenant en proportion des parts possédées par eux.
Cette imposition a lieu au titre des revenus fonciers, dans les mêmes conditions qu’un investissement en direct. Il est donc possible de déduire, dans les mêmes conditions, les différentes charges d’acquisition et de conservation du revenu. Il est également possible d’opter pour le régime du micro foncier (sous condition de percevoir moins de 15.000 euros de revenus fonciers). Dans ce cas, chaque associé peut déduire de sa quote-part de revenu un abattement pour charge de 30%.
En revanche, les particuliers ne peuvent pas bénéficier de déductions liées aux amortissements sur les biens de la SCI, même si celle-ci amortit comptablement ses immeubles pour déterminer le résultat imposable des associés. Il faudra alors réintégrer ces amortissements (non déductibles fiscalement). De la même façon, les frais de notaires ne sont pas déductibles fiscalement.
Comme pour un investissement en direct, les déficits éventuels sont déductibles du revenu global des associés dans la limite de 10.700 euros par an. En revanche, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits du revenu global. Ces intérêts d’emprunt et la part de perte dépassant la limite de 10.700 euros par an sont en revanche imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les avantages de la SCI pour les successions
Les avantages sont plus nombreux en matière de fiscalité successorales et de plus values. Tout d’abord, la SCI est un moyen de simplifier la transmission d’un bien immobilier unique entre plusieurs enfants ou des biens de valeurs différentes en les regroupant dans une même entité juridique.
De plus, les droits de succession peuvent être réduits à deux niveaux :
D’une part, il est appliqué une décote sur les parts de Société Civile Immobilière, surtout pour les SCI familiales ou une décote d’au minimum 10% peut généralement être pratiquée pour tenir compte de l’absence de marché et de l’existence de clause d’agrément limitant la liberté de cession. (Cette décote sur la valeur du patrimoine joue également en matière de droits de succession et d’ISF, pour déterminer la valeur des parts de la société).
D’autre part, en cas de gains et plus-values, les SCI permettent de minimiser les droits de successions. En effet, ceux-ci seront calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI et sans revalorisation. Ainsi, lorsque le bien immobilier acheté par la SCI s’est apprécié, la SCI aura permis de minorer la base d’imposition. Même chose pour le compte courant qui a pu être revalorisé.
Les abattements pour les SCI
En terme de plus values en cas de revente d’un bien immobilier, avec l’abattement de 10% par an au delà de 5 année de détention, on sait que les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values après quinze ans de détention.
En cas de cessions de parts de SCI, ces parts sont soumises à un régime identique sauf que la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de quinze en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.
En matière de donations et succession, la société civile présente également certains avantages incontestables. En effet, actuellement, lors d’une donation d’un bien, les dettes liées à ce dernier ne peuvent pas toujours être déduites pour le calcul des droits de donation. Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.
De plus, pour le calcul des droits de donation, il existe actuellement des abattements familiaux à déduire de la valeur du bien transmis. Ces abattements ne sont applicables qu'une fois tous les six ans. Il est donc intéressant d’effectuer en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème. Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches... D'où l'intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu'on peut donc transmettre progressivement.
La SCI en IS, une solution à envisager
La fiscalité des revenus perçus par le biais d’une SCI va dépendre de l’option choisie par les associés entre l’imposition à l’IR ou l’imposition à l’IS. Cette option est irrévocable par la suite.
La plupart des SCI sont dites « translucides », c'est-à-dire qu’elle n’efface pas le lien entre le fisc et les associés. Ce sont ainsi les associés qui sont soumis à l’IR pour les revenus distribués par la SCI.
Les SCI opaques
Mais les associés peuvent également opter pour l’IS.
Dans ce cas, la société civile est dite opaque parce qu’elle « forme un écran entre le fisc et les associés ». Dans ce cas, les bénéfices (loyers) sont imposés à l’impôt sur les sociétés. Ils sont taxés au taux de 33% mais, si le chiffre d’affaires de la société est inférieur à 7 630 000 €, et si celle-ci est contrôlée directement ou indirectement au moins à 75% par des personnes physiques, elle bénéficie d’un taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice.
L’intérêt donc pour les associés de prendre l’option IS est que celle-ci peut permettre dans certains cas une imposition à un taux plus faible que pour l’option à l’IR. Mais si le taux de l’IS peut être inférieur à celui de l’IR, l’imposition globale peut quand même être plus élevée, car les bénéfices distribués par la SCI aux associés sont imposés comme des dividendes, c'est-à-dire à l'IR au barème progressif. Heureusement, il y a les abattements de 40% et de 1525 euros pour un célibataire et 3050 euros pour un couple, qui peuvent quand même permettre une imposition plus clémente.
Par contre, la société peut déduire de ses résultats imposables les amortissements des immeubles. Ainsi le résultat imposable sera plus faible dans le cas d’une SCI soumis à l’IS. Néanmoins, les pertes ne sont pas reportables sur les revenus des associés, mais sont indéfiniment reportables sur les résultats futurs de la SCI.
Les plus-values immobilières, liées à la vente d’un bien par la SCI, sont également soumises à l’IS si le bien n’a été détenu que 2 ans. Pour une détention à plus long terme, la vente est soumise au régime des plus-values professionnelles, c'est-à-dire au taux de 19% et 12.3% de prélèvements sociaux. Par contre, si le taux d’imposition est le même, la SCI IS ne bénéficie pas de l’abattement de 10% par année de détention à partir de la 5ème année, et n’est donc pas exonéré au bout de 15 ans.
Enfin, dans le cas de cessions de titres de la SCI IS par un associé, celles-ci sont soumises au régime des plus-values mobilières, et non immobilières comme c’est le cas pour les SCI IR. Concrètement, cela signifie que l’associé ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention.
