Depuis le premier août, le décret encadrant l'évolution des loyers est entré en vigueur. Cette mesure d'urgence va permettre d'encadrer la hausse des loyers dans près d'une quarantaine d'agglomérations, en métropole et dans les outre-mer, où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées à partir de critères objectifs et définis par la loi de 1989. Dans ces secteurs, lors d'une relocation ou lors d'un renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, qui pourra être revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Exception à la règle : les locations meublées ne sont pas concernées par ce décret.
Deux critères
L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 définit deux critères pour désigner une zone où le marché locatif est tendu : une évolution trop rapide des loyers (une évolution moyenne des loyers supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010) et un loyer moyen trop élevé (et qui affichent pour 2011 un loyer moyen supérieur à 11,1 euros/m2) Les agglomérations concernées par le nouveau décret remplissent ces deux critères. Seules les agglomérations de plus de 50 000 habitants ont été retenues en métropole et en Outre-mer, pour des questions de fiabilité des données sur les valeurs locatives.
En métropole, les agglomérations concernées sont Amiens, Paris, Annecy, Rennes, Annemasse, Strasbourg, Arles, Toulon, Beauvais, Douai-Lens, Toulouse, Bordeaux, Caen, Creil, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice. En Outre-Mer, les agglomérations suivantes sont éligibles au dispositif : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre - Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre. Le ministère du Logement précise qu'il s'agit des agglomérations les plus chères, où vit 40 % de la population française.
Deux cas de dérogation
-Loyer manifestement inférieur au prix du marché
Le décret prévoit des dispositions particulières pour ne pas pénaliser les propriétaires qui pratiquent un niveau de loyer inférieur au prix du marché ou ceux qui souhaitent rénover leur logement pour améliorer les conditions de vie de leur locataire. En cas de loyer manifestement sous-évalué, le bailleur pourrait, à la relocation, appliquer sur le loyer mensuel une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué. Par exemple, pour un logement loué 600 € quand la moyenne des logements similaires est à 700 euros, l'augmentation pourra être de 50 euros soit la moitié de la différence.
Dans le cadre du décret encadrant l'évolution des loyers, le ministère de l'Égalité des territoires et du Logement a mis en place un double dispositif :
- un numéro vert gratuit : 0 805 160 111. Les spécialistes des Agences départementales d'information sur le logement répondront de façon personnalisées à toutes les questions ;
- un module sur son site Internet (ou à cette adresse : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article98) qui permet de savoir si telle commune ou agglomération est concernée par le décret et également de calculer le montant maximum d'augmentation du loyer dans ces zones couvertes par le décret.
-Travaux d'amélioration
Si des travaux sont réalisés dans un logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le propriétaire pourra, à la relocation, appliquer une augmentation du loyer annuel d'un montant au maximum égal à 15 % du coût réel TTC des travaux. Ce montant a été calibré pour permettre notamment l'amortissement en 6 ou 7 ans de travaux d'isolation thermique. Par exemple, des travaux d'un montant de 5 000 euros TTC sont réalisés dans un logement loué à 700 euros par mois, le propriétaire pourra augmenter son loyer annuel de 750 euros, et donc demander un loyer mensuel de 762,50 euros.
Loi cadre en chantier
Ce projet de loi devrait être finalisé d'ici la fin de l'année, pour être ensuite débattu au Parlement au premier trimestre 2013. Un réseau d'observatoires des loyers des principales agglomérations sera prochainement lancé en lien avec les collectivités. Il fournira des données qui permettront une meilleure comparaison, de façon à pouvoir ensuite non seulement encadrer, mais aussi modérer les loyers, dans les cas où ils ont atteint un niveau manifestement excessif.
